本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

随着上海教師輪崗制度逐步落地，上海“天價老破小”逐漸退出曆史舞台。

此前，上海二手房房價最高的房源，往往在中小學名校附近。“老破小”的房東們不用擔心學區房貶值，因為不管賣多少錢，不管小區有多破，總會找到買家。

但這一切，都在過去一年中悄然發生了改變。

2021年3月16日，上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，對2022年起參加高中階段學校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”，将優質高中資源以名額分配的方式重新進行配置。

近期，上海黃浦區正式宣布，全區約100名教師将從本學期開始交流輪崗，入選教師原則上将流動至所在教育集團内的薄弱學校。流動教師将在課堂教學、教育科研等方面進行帶教，輪崗流動期限為3年。

除了黃浦區外，過去一年，上海各區累計230所學校都換了校長，各區先後推行教師輪崗制度，進一步推動教育資源的均衡。

圖源：圖蟲創意

學區房小區降價明顯

目前，教師輪崗制度已在上海多區落地，“學區房”概念有所弱化。

9月14日，楊浦區某中原地産門店負責人告訴時代周報，當天上午，鞍山四村的一位房東在得知黃浦區教師輪崗制度落地後，決定以7.2萬元/平米的價格急售房源。而鞍山四村正是上海楊浦區重點小區打虎山路第一小學所對口的學區房。

時代周報記者查詢兔博士App獲悉，近30天内，楊浦區鞍山闆塊整體成交均價為8.58萬元/平米，月環比漲幅在3%。但鞍山四村第三小區的月環比價格跌幅4%。可見，闆塊均價整體上漲，但該學區房小區的價格卻在下跌。

不僅是楊浦區，以往上海知名的學區房小區的價格也都出現了回落。

以1988年建成的黃浦區市民新村為例，2020年12月28日，該小區單套最高均價為18.46萬元/平方米，為建成以來的最高成交單價。但在2022年8月3日，該小區成交單價已經回落到15.92萬元/平方米，9月該小區的挂牌均價則降至16.14萬元/平方米。

圖源：兔博士App

浦東“老破小”學區房——梅園三街坊的價格也出現了回調。據時代周報記者此前報道，去年3月，梅園三街坊二手房成交均價一度達到18.06萬元/平方米，單月累計成交8套。

而最近90天内，該小區的成交均價為14.37萬元/平方米，3個月累計成交8套。挂牌價方面，同處源深闆塊的其他小區的月環比漲幅為11%，但梅園三街坊小區月環比挂牌價卻跌了7%。

買家恢複理性

對于家長們而言，一些冷門的、過去不為購房者所看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增，“含金量”有所增加。

在此類心理的推動下，“老破小”學區房“光環”不再。

在多位業内人士看來，于2021年開始執行的二手房核驗價政策，使得部分天價學區房，無法在市面上公開挂牌，一些非理性的挂牌價格消失。

長期關注學區房的家長李靜（化名）告訴時代周報記者，從孩子出生後，自己就一直持續關注市中心的學區房，但教育政策推動教育資源均衡後，自己購房的心态也在一輪輪調整中平和了不少。

9月15日，上海中原地産首席分析師盧文曦向時代周報記者表示，近兩年，随着新政策的不斷出台，購房者對于學區房不再像以前那樣狂熱，盲目跟風“熱炒”學區房的現象逐漸消失。

“純粹用來挂戶口的‘老破小’學區房，投資風險增加了很多，大家對它的投資熱情慢慢降了下來。”盧文曦對時代周報記者表示，梅園三街坊就是典型案例，去年該小區價格受到較大沖擊，尤其是在價格核驗、三價就低政策出台後。

黃浦區大規模的教師輪崗制度，對學區房價格有何影響？盧文曦認為，目前還很難判斷政策對樓市影響效果。

“一般來說，9月份并不是學區房的重點交易期。每年學區房交易最火熱的時間是3- 4月，後面就會趨于平穩。所以現在還看不出教師輪崗落地對市場的影響，市場需要一定的消化時間，但估計對明年的學區房市場一定有影響。”盧文曦指出。