今年小學一年級的分班已經結束，要說感受，就是學生太多了。

青島今年小學一年級學生數量達到12.8萬人，對小學系統造成了較大的沖擊。因為，現在大規模建設小學的話，過幾年學生少了就得浪費；可不建新校，又裝不下這麼多學生。

不過，今年學生是多，但也出現了非常鮮明的遷移趨向。

浮山後的富源路小學一年級班數達到了史無前例的16個，同安路15個，都是非常恐怖的數量。

市南中片的班數則沒有大的變化，台六、平二依然在浮山後、53中、啟元異地招收兩個班，有些小學一年級班數甚至隻有兩三個。

去年就早早提出一年落戶預警的合肥路小學今年竟然沒有招滿（第一批次），華東師範附屬初中卻跑出了好成績，這意味着明年合肥路小學大概率也會爆滿。

這些變化說明了一個趨勢，市南中片、市南東一片、崂山育才等老學區趨于穩定；而浮山後這種新學區正處于快速增長的階段；市區的一般學校，則面臨着招生困難，隻能靠随遷子女來補充人數。

可即使處于這樣學生爆滿的年份，青島的學區房價卻仍然是下降了，讓人有點小詫異。

下面，是我統計的浮山後和市南中片這兩個青島最火學區的房價走勢：

上面這四張圖表有一個明顯的趨勢，就是2021年9月份之後房價開始下跌了，而之前是上漲狀态。

之所以有這個趨勢，應有下面幾個原因：

一是，去年是二胎入學高峰期的第一年，家長們一股腦的去優質學區買房子，短時竄高的人氣促使房價快速上漲。

2021年9月入學後，青島各大學區發布預警政策，對學區進行人為降溫，家長們看房的激情被淡化，學區房慢慢也就回歸了正常行情。

二是，去年上半年青島學區房有一個小陽春，房價漲了不少，而其他非學區房則沒怎麼漲，甚至還降了。樓市是一個整體，房子之間不會出現太大的差異。所以，學區房降價，也是變相的在和非學區房拉近距離。

三是，青島的二胎高峰期隻有短短的四年，之後學生驟然下降，有很多家長擔心買了學區房不好出手。

關于青島的新出生人口情況，我明天将在“青城山說”專門發文分析。

四是，國家這兩年一直在發布抑制學區房的政策，青島也發了不少政策，如教師輪崗、集團化辦學等。

這些政策，淡化了家長們對未來學區的預期，也會讓學區房降溫。

但降溫歸降溫，降價歸降價，原因隻是因為原來的價格太高了、原來的溫度太燙了；學區房的需求還在，優質學校永遠都是稀缺品，學區房未來仍然會保持比非學區房價格更高、更好賣的行情。

這一點，永遠不會改變。除非，學校變差了。

本文來自青島田小樓說房，專寫青島樓市分析

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