作者：麥尼，CFA持證人，SOA北美精算師協會會員，财經講師

提示：可能你已經買了REITs，或者準備買REITs，或者隻是想了解了解，這篇文章的内容，你一定會多次用到，建議【收藏＋關注】。

近兩年，受到投資理财課程的影響，REITs開始走進大衆視野，慢慢的火了起來。關于REITs的内容，也是衆說紛纭，但似乎都沒有講明白：

REITs到底是什麼？投資的底層資産是什麼？收益怎麼樣？有什麼風險？未來REITs會是什麼走向？本文将對這些問題展開深入探讨。

REITs是一個縮寫簡稱，全稱是Real Estate Investment Trust，中文叫做房地産信托投資基金。

一看到“信托”兩個字，你會聯想到什麼？安全，保本，收益高？如果你印象中的信托是這樣的，建議你先看看關于信托投資，這一篇文章就足夠了補補課，再來了解REITs。

先解釋一下，什麼叫做房地産信托投資基金，和房地産有什麼關系？和信托有什麼關系？和基金又有什麼關系？這裡的每個詞都是重點，我們一一展開來說。

這要從1960年美國的金融市場說起。當時的信托公司發行了一種基金，這種基金和普通基金最大的區别是什麼呢？就是這種基金把75%以上的錢都投資在房地産上，這些房地産都是已經建好的房子，而且是用于出租的房子。

比如說，已經在經營的店鋪、門面等，房地産信托基金主要就是買這樣的資産，并且至少75%的錢都要用來買這些資産。基金的收益主要來源于房租，并且有相關規定：基金收益的90%必須用來分紅，也就是賺到的錢必須要分給投資者。

這就是REITs的最初形态。

當時REITs一經發行，非常受歡迎，因為投資門檻非常低，隻要有點閑錢都能參與進來，相當于用買基金的錢，參與了房地産投資。房地産租金的收入，比股票投資收入要穩定得多，隻要有人租下店鋪，就會有租金收入。所以，REITs比普通的股票基金更有吸引力。

REITs的出現，幾乎實現了所有人的夢想：收房租。尤其是對于小額投資者來說，可能辛苦一輩子也買不起一套房，更别說再投資一套房來收房租。但是沒有關系，REITs面前，人人平等，沒有房産也可以收房租。拿點小錢買REITs，就可以享受收房租的快感，簡直做夢都要笑醒。

那投資結果怎麼樣呢？當然，有好有壞，受經濟大環境的影響。比如歐洲的REITs，在歐債危機之前，平均收益在8%左右，歐債危機之後，跌到-9%。主要是受到房地産行業的影響。房地産不景氣的時候，不僅收不到房租，虧損也是有可能的。

這就是國際上的REITs。

那國内的REITs與之相比，有什麼區别呢？

其實，在國内，REITs并不是新鮮玩意，早在2002年，就有REITs，不過當時是私募的形式，主要是機構投資，不對公衆募資，大衆并沒有機會參與投資，所以大衆對REITs的認知度并不高。

直到2021年，國内才開始發行公募REITs，所以，2021年可以說是國内公募REITs發行元年。但是，這個REITs，和以上講的REITs，根本就不是一回事兒。

2021年發行的11隻公募REITs

以上是2021年國内發行的11隻公募REITs。

買了這些REITs，就能坐等收房租，妥妥的賺收益嗎？并不是。光從名稱上就能看出來，這幾乎和房地産沒什麼關系。那他到底是什麼呢？

首先，REITs，之所以叫做房地産信托基金，是因為那是信托公司發行的産品。但是國内的公募REITs，并不是信托公司發行的，而是基金公司發行的，和信托沒有任何關系。早期的私募REITs，大部分都是信托公司發行的，勉強可以叫做房地産信托産品。現在的公募REITs，也就是2021年發行的這11隻，在投資軟件上能買到的REITs，并不是信托公司發行的。

如果有人告訴你，通過買REITs，就可以參與信托投資，那他就是胡說八道。REITs和信托，沒有關系，沒有關系，沒有任何關系。

其次，從投資的資産來看，國内的REITs并不是投資了房地産，而是以投資基礎設施為主。比如環保項目，高速公路，産業園區等，如果你買了REITs，坐等收房租，那可能和你想象的不太一樣。當然這些基礎設施，未來可能會有收益，比如高速公路過路費，環保項目的盈利等。

第三，從資産狀态來看，國内的REITs投資的項目，不完全是經營狀态的，有的項目，還在開發建設過程中。未來能不能順利完工，能否順利投入使用，這還是個未知數。這個環節，又提高了投資的風險。

綜上，從發行主體和投資的資産來看，國内的REITs，和信托沒什麼關系，和房地産也沒什麼關系。準确地來說，應該叫做“不動産基金”，而不是房地産信托基金。

這裡還要補充一下，不動産基金，和普通的基金一樣嗎？

當然不一樣。

如果你以為買了REITs，就相當于随便買了一隻基金，那你想得太簡單了。REITs和基金有什麼區别呢？

普通的基金，投資的資産主要是金融資産，比如股票，債券，票據，這些資産的價格會有浮動，所以基金會有賺有虧。但是，價格基本上不會跌到零，所以經常會聽到基金虧了30%或者50%，但是幾乎沒聽說過基金虧了100%。

而REITs基金，就不一樣了。REITs投資的不是金融資産，是實際項目。一旦項目垮了，投資的錢就全軍覆沒了，這就不是虧損30%的事兒了。這麼看來，REITs和你以為的基金，也沒什麼關系了。

所以：

看到這，你可能想問，既然和房地産沒關系，和信托也沒關系，和基金也沒關系，那為什麼還叫做REITs呢？

這真是一個值得思考的問題。

以高速公路為例，為什麼現在要發行REITs募集資金，來修高速公路？以前沒有REITs的時候，高速公路是怎麼修的？以前修高速公路的錢從哪來的呢？

REITs是個新鮮玩意，高速公路可不是。看看以前的高速公路，這些基礎設施項目，都是有專項撥款的，政府有專項資金支持這些項目的籌建。

後來，政府資金不充足，還需要搞基建，怎麼辦呢？就開始發地方政府債，也就是地方政府借錢搞基建。借過來的錢，都是要還的，如果還不上，财政部就會出手，給地方政府兜底還債。當然，地方政府也不能無限制地借債，财政部對地方政府的借債規模都是有嚴格限制的，一旦超過一定規模，就不能再發債了。（為什麼有限制，請參考舊文《債券》）

這時候，地方政府就得想别的辦法來籌錢，比如聯合信托公司，發行融資性信托（信托的内容，參考舊文《信托》）；比如聯合基金公司，發行公募REITs，開始向大衆募集資金，來支持一個基礎設施項目的建設。

其實，除了地方政府以外，還有一類融資主體，也會通過融資性信托，或者REITs來籌資。比如某十八線小城市的商場，要建個停車庫，需要融資幾十億，他們也可以聯合基金公司發行REITs。這個REITs，靠什麼賺錢呢？就靠未來幾十年的停車費，十塊八塊的。好吧，至于能不能收回本，全靠想象力。

這些發行主體，和地方政府不同。地方政府是因為沒有發債額度了，才去自己融資。而這些盈利機構呢，壓根就沒有發債資格，不能發行債券，隻能通過金融機構（比如信托公司，基金公司）發行證券，以此來籌集資金。如果項目黃了怎麼辦？反正虧的都是投資人的錢。如果盈利了，他們和投資人共享收益。

所以，說到底，投資REITs的實質是什麼？你就是參與了一個衆籌項目啊！

說到衆籌，你會想到什麼？

全民創業那幾年，大概是2014年到2016年，幾乎全網都是衆籌項目，那麼多衆籌項目，善終的有幾個呢？你身邊參與衆籌的人，或許你也參與過衆籌，錢都收回來了嗎？為什麼這幾年沒那麼多衆籌項目了？（因為換包裝了呀，搖身一變，就成了REITs）

衆籌的結果會怎麼樣呢？值得投資嗎？

面對所有的理财産品，你可能都有一個同樣的問題：值得投資嗎？

所有人都在關心這個問題，這裡我們提供兩種判斷方法供大家參考。

判斷之前，先回顧一下REITs，如果讀到這，你還沒什麼概念，記住這個總結就夠了：

REITs到底值不值得投資，可以從兩個層面去考慮：第一是收益；第二是投資邏輯。

從收益來看，2021年發行的REITs，過去一年的收益都不錯，也不能說不值得投資。如果隻看短期價格會不會上漲，以此來判斷值不值得投資，當然值得投資。但是用這個邏輯判斷，股票價格也上漲過，房子價格也上漲過，比特币價格也上漲過，這些資産似乎都值得投資。

問題是，這些值得投資的資産，都能賺到錢嗎？顯然，隻有一部分人能賺到錢，即使是值得投資的資産，也不是所有人都能賺到錢。

所以，你能不能賺到錢，并不取決于這個資産值不值得投資，而是取決于你的投資能力。你能不能捕捉到合适的價格，低買高賣，才是你應該思考的問題。

再從投資邏輯來看，REITs到底值不值得投資。

從投資邏輯來看，就是看你買的這個資産值不值這個價，資産本身，最終有沒有投資價值。以上也講了REITs的底層資産，本質上，就是個衆籌項目。能賺錢的衆籌項目，少之又少。所以這裡的觀點是，REITs不值得投資。最後的最後，基本上都會崩盤。

當然有人買了REITs現在賺到了錢，以後還會不會賺到錢是另外一回事，以後會不會虧損又是另外一回事，以後會不會本金都撈不回來又是另外一回事。

所以，REITs到底值不值得投資，還真不能一概而論，要看你的判斷标準是什麼。這就像當年的P2P，從投資邏輯來看，就是不值得投資。但是，确實有人從中賺到了錢，并且及時抽身了。對他們來說，當然值得投資。如果用他們的投資結果類推，那信托也值得投資，REITs也值得投資，前提是你得有判斷能力。如果你沒有投資能力，建議趁早離場。

怎麼判斷你有沒有投資能力呢？P2P，你是賺了還是虧了？

如果你沒有投資能力，但是覺得自己運氣好，說不定能賺到錢，那~祝你好運！

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