每經記者：甄素靜 每經編輯：段煉,陳夢妤,蓋源源

“預售證還沒拿是吧？”

“對，還沒拿。”

“那其他四證都已經有了是吧？”

“也還沒有。”

當下，在各大開發商絞盡腦汁賣房都還賣得不太好時，位于浙江遂昌 一個地基都還沒打好、五證也不齊全的項目，一個到2035年才能辦房産證的商辦寫字樓項目，就先賣起了房子，并且還“賣了很多”。

在一個三四線小城市，究竟是什麼項目能如此“暢銷”？

項目招商租賃協議 受訪者供圖

名租實賣 承諾返12%利息

“開發商自持房可以買嗎？ 租賃10年，10年後辦理房産證，一次性付清全款，租賃合同寫如果10年後辦不了房産證，退還全款和利息。”

近日，清清（化名）開始在網上咨詢其購房決定是否正确。按照清清的表述，不久前，其購買了浙江遂昌君瑞府的40年産權商辦寫字樓大平層，311平方米，總房價近250萬元，并且已與開發商簽訂了《招商租賃協議》，租金從2025年6月交房後開始算。

對于為什麼購買該項目，清清給出的理由是開發商凱興置業在本地較有知名度，以及 支付全款的話還能收到開發商年化12%的購房款利息。

對于為什麼要簽租約而不是買賣合同，清清給出的回複是因為開發商要自持10年，不能賣，一本大證，10年才能分割。

協議中關于交房相關條款 受訪者供圖

《每日經濟新聞》記者查詢資料獲悉，清清咨詢的君瑞府位于浙江省遂昌縣古院廣場旁，由A、B地塊組成，其中南側A地塊為中高檔住宅區，由14棟17-18層小高層住宅組成；北側B地塊為數字經濟産業園(商業)，總建築面積約3.3萬平方米，由2棟23層雙子塔數字經濟大廈，約2.8萬平方米和1棟約5000平方米的裙房商業組成。

近日，記者以購房者身份緻電君瑞府售樓處，工作人員告訴記者， 現在還有寫字樓在賣，項目還在打地基，最遲交房日期是2025年6月30日。

至于所售寫字樓價格，工作人員表示分兩種性質，直接辦證的和10年之後辦證的。房價方面， 直接辦證的約1萬元/平方米，10年之後辦證的約6000元/平方米，價差4000元左右，按照10年後辦證的售價，套均總價約230萬元。

而在君瑞府的官方認證公衆号宣傳中，也有“搶最火熱寫字樓”“何以解憂，唯有暴富？關鍵在買辦公樓！”“300平米大平層，自用、出租、投資，辦公室比辦公司更賺錢”等标語。

據該名工作人員介紹，寫字樓一共有80-90套，10樓往上也可以居住，目前直接辦證的可能還有一半， （交房）10年之後辦證的那批，基本上2/3已經定出去了。

工作人員提到，一個月内付清總房款的50%，公司支付年化12%的購房款利息到2022年6月30日，餘下50%房款在2025年3月31日前支付完，公司利息支付至2025年3月31日，年化同樣也是12%。

五證不全就開賣

對于該項目的開盤和預售資質等情況，工作人員表示，其實還沒有開盤，但一個月前就可以預定了，購房者選擇10年之後辦證的比較多，因為性價比較高。

對于該項目是否已取得商品房預售證，工作人員表示還沒拿，對其他四證，其猶豫片刻後怯生生地回複，也還沒有。

一般所說的五證，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房銷售（預售）許可證，這五證是證明房屋身份合法和開發商具備合法銷售主體的有效證件，也隻有五證齊全的項目，才能網簽備案和辦理産權證。

根據君瑞府工作人員的介紹，項目是跟中順易置業合作的，資金方面完全不需要擔心。

對于開發商凱興置業和合作方中順易置業，記者查詢相關資料獲悉，凱興置業成立于2010年，經營業務涵蓋房地産開發、物業管理、商業運營、建築裝潢等，已開發運營包括凱興假日酒店、雲凱弘鼎園、鹽城金色華庭、遂昌君悅府等。

而根據中順易置業官方公衆号的介紹，該公司成立于2019年，由深圳中順易資産管理有限公司和凱興置業設立。通過啟信寶股權穿透發現，凱興置業為大股東，持股比例83%。

産權歸屬或存極大風險

5月12日，一位從業十餘年、曾于多家大型地産公司擔任管理層的資深人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，樓盤地基沒打好，而且開發商有10年自持期，根本沒有銷售資質，這是典型的違規違法行為；其次，開發商冒險銷售，10年後才能辦房産證，也就是距今至少有13年時間才能辦證，這期間中小開發商經營或也存變數，這期間還可以拿房産證去辦理抵押，這些因素 均會導緻産權歸屬存在極大風險。

該名資深人士分析認為，近年來，即便是一線城市，商辦物業的升值空間也遠小于住宅，而且空置率極高，投資價值非常小，所以 花兩三百萬在三四線小城買一個看似大氣的商辦物業，尤其是在産權還有風險的情況下，并不是十分優質的選擇。

上海趙洪升律師事務所主任趙洪升在5月11日、12日接受記者微信采訪時表示，五證不全的項目可能無法進行網簽合同備案，更辦不了産權證，合同可能會無效，甚至無法辦理按揭，此外開發商如果出現一房二賣，容易産生糾紛，還可能導緻司法機關查封，消費者拿不到房子等。

對于購房者所擔憂的開發商自持期一本大房産證被抵押的問題，趙洪升表示，如果産權歸開發商所有，開發商當然有權利去抵押。至于交房10年房産證辦理，還要看開發商當時和政府合作協議是否履行到位，如果約定隻能自持，而開發商10年後無法予以變更産證的話，那麼開發商将來可能面臨涉嫌合同詐騙的風險。

趙洪升還提示購房者，購房時至少要看一下國有土地使用證和預售許可證這“兩證”，因為按照正規程序，如果開發商未取得土地使用證等其他四證前，是拿不到預售許可證的，一般有預售許可證，就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了批準，具備了将開發的商品房進入市場交易的資格。但是保險起見，五證齊全建議逐一确認。

而對于遂昌君瑞府無證銷售、以租代售等行為，記者分别在5月11日、12日多次緻電遂昌住房和城鄉建設局，但截至發稿電話均無人接聽。

記者|甄素靜

編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源 杜恒峰

校對|王月龍

封面圖片：攝圖網 ID_500584497

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