撰文/羅嘉欣

過去的2022年，深圳存量商業市場迎來了一波新秀MALL亮相，或填補區域空白，或激活片區商業新活力，共同助力城市商業向“更美好”進發。

據赢商大數據統計，2022年深圳新開商業項目達到15個，年度新增存量商業總體量約108萬㎡。截止2022年末，深圳全市已開業商業中心總體量達到1449萬㎡，已開業商場總數量逾188個。

數據來源：赢商大數據，統計口徑:商業體量≥3萬㎡，引用請注明

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年度新增商業體量108萬㎡

從過去十年（2012-2022）數據來看，深圳從2016年開始，每年新增數量均在10個以上，年均新增商業體量超過120萬㎡/年，其中2021年新增商業體量為曆史最高位，單個年度近200萬㎡新商業亮相。

進入2022年，深圳新增商業進入正常回落期，年度新增108萬㎡，處于中等水平，同比2021年下降42.8%，同比2020年增長55%。

#中小型MALL為主打

從單項目體量來看，主要以5-10萬㎡的中型MALL為主，開了8個，其次是3-5萬㎡社區購物中心，開了5個，單體超過10萬㎡的購物中心僅2個。

#年内如期開業概率僅59%

疫情三年，對于衆多籌開商業項目而言，是一項巨大的考驗與挑戰，許多項目因各種原因擱淺或延期開業，如期亮相成為了一個“難以兌現的承諾”。

據赢商大數據統計，2020年深圳商業如期開業率為45%，2021年開業率為67%，而2022年開業率則為59%。

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多個區域迎來商業“破局者”

縱觀全市，在2022年有7個行政區迎來了新商業項目入市，包括福田、羅湖、龍崗、寶安、龍華、南山和光明。其中從商業體量而言，寶安區新增了24萬㎡，位于第一位，其次是福田區新增了近20萬㎡。

從城市商業格局來看，福田、羅湖、寶安和龍崗均迎來了打破區域原商業格局的新作。

#寶安聚焦松崗片區

寶安主要是松崗片區，滿京華·滿紛天地的入市，讓松崗腹地的商業有了一次全面提升。其帶來的以奧萊為主打的一站式都市微旅遊體驗也進一步豐富了深圳市場上的商業形态。

#福田聚焦CBD/上下沙

福田區新開商業主要在兩個區域，其一，崗廈北樞紐站向外輻射，卓悅中心北區帶來一衆生活美學與高端餐飲、崗廈北樞紐商業-深圳之眼西區亮相。其二聚焦上下沙片區，借助于城市更新力量，立足于區域密集的居住人口，年初綠景佐阾紅樹林購物中心以局部填補空白的姿态率先入市；年末中洲灣C Future City帶來一衆首店以及頗有驚喜感的場景營造，一舉革新深圳現有商業面貌。

中洲灣C Future City一期

#羅湖聚焦筍崗/水貝

羅湖，作為深圳的老城區，近年來新開商業相對較少。聚焦筍崗片區，之前以家居/工藝品/汽車三大專業級市場聞名，2022年由華潤置地打造的“萬象食家”亮相，加之此前開業的寶能中心環球彙，筍崗商圈終于更新了商業色彩。

萬象食家中庭 圖/華潤置地

同樣的水貝片區，黃金珠寶專業市場林立，商圈内相對缺乏滿足多樣化購物需求的購物中心，深圳天河城北區的入市，是水貝片區繼水貝IBC後第二個shoppingmall，也是羅湖東部首個擁有高端美妝的商場。

#龍崗聚焦坪地/中心城片區

深圳東部的龍崗，在2022年也迎來了中型體量的MALL亮相，分别是位于坪地的創城·CCONE和位于中心城片區的仁恒夢中心。其中與地鐵16号線愉園站無縫銜接的仁恒夢中心定位“東部潮流夢想力中心”，元旦三天就吸引客流超過30萬，成為東部的新商業風向标。

仁恒夢中心

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新秀MALL打法呈現差異化

年度新開的15家購物中心中，有11家為深圳本土企業操盤的項目，包括華潤萬象生活、鴻榮源壹方商置、卓越商業、佳兆業商業、印力集團、綠景等均帶來了商業新作。

#本土商管依然是市場主力

其中，華潤萬象生活帶來了首個市集型主題MALL-萬象食家，以“食”為主題開啟内容編輯，引進了一波生活方式品牌頗受關注；卓越商業則推出了社區商業産品線-卓悅時光深圳首秀；印力集團帶來街區商業-前海印裡、香港百年老字号“先施”品牌以社區mall方式現身。

值得一提的是，鴻榮源壹方商置打造的壹方天地D區終于在2022年底亮相，至此開啟60萬方深圳最大商業集群合圍運營新階段，這也是深圳首個唯一單一開發運營的城市級“自造商圈”操盤案例。

壹方天地D區

本土後來者中，中洲集團和滿京華集團均推出了重量級旗艦商業入市。

其中中洲集團推出的中洲灣C Future City雖然僅開出了一期商業，卻招攬了華南首家茑屋書店、teamLab共創園！中國内地首店、潮玩集合店MMC中國旗艦店等頗為吸睛的品牌組合與蘊含科技元素的場景互動，攪動城市商業風雲。

滿京華商業帶來了總體量達20萬方的滿京華·滿紛天地，引進杉杉奧特萊斯作為主力商業形态，打造深圳西部腹地的文旅奧萊綜合項目。

滿京華·滿紛天地

#外來入局者大有來頭

除萬達商管帶來深圳第二座萬達廣場外，如鐵獅門商業華南首秀-後海彙，以“青年文化社區”定位，創意的營銷與特色以及一波設計師主理的高街潮牌，打造出獨特商業形象；來自新加坡的仁恒置地，帶來“夢中心”産品線的首個作品，以年輕潮流塑造場域形象；廣州商業大拿-天河城進入深圳，基于啤酒廠遺存帶來的打造的金啤坊成為了“深港雙年展”主場地，也成為了該商業的一張名片。

後海彙

金啤坊

綜上所述，2022年度深圳新開商業雖然總體量以中小型MALL為主，但可以明顯的看到各商業項目都在探索自身“差異化”的發展路徑。在同質化嚴重、商業日漸飽和的深圳商業圈，新商場想要出圈并不太容易，新秀MALL仍需繼續探索。