從淮南（南）出口下高速，沿淮河大道一路向北疾馳約半小時，一座頗具規模的吾悅廣場聳立在十字路口。

很多初到淮南的外地朋友，也不禁感歎：淮南發展得真快！

其實，如果把時間往前推五年，這個地塊還是一片爛尾樓的樣子。

昔日洞山路上的城中村上鄭村舊貌

事實上，早在20年前，淮南城改已拉開帷幕。原以為淮南即将大刀闊斧換新顔，誰知跟原定的設想不太一樣。

淮南城改走了這麼多年，是時候靜下來複盤一下了。

①

老淮南人可能還記得，多年前年，淮南這座城市中矗立着一座座城中村。

居住其中的大多數是農民或進城務工的人員，很多人已經不以農業為主營，卻也被城市的發展抛在了後面。

淮南想快速發展，把城中村納入城市的總體進程中是不得不做的事。

時間撥回到2001年7月，淮南出台了《淮南市人民政府關于舊城改造重點項目的實施意見》，掀開了城中村改造的時代大潮。

彼時的淮南政府根本沒有城改經驗，手頭也并不富裕。

于是，和很多城市一樣，傳統的政府、村集體主導的城改模式改為開發商運作的城改模式。

不過結果還不錯，不論是淮河新城、銀鹭萬樹城、居仁村等項目都搖身一變，第一批城中村改造大獲成功，給了淮南信心。

居仁村一期

②

問個問題，淮南城中村改造的項目中，你覺得哪個最好？

我想很多人毫無疑問地投給吾悅廣場，但在十幾年前，淮河新城可能才是認可度最高的，其特殊的城改模式直接影響了淮南的十幾年城改。

猶記得淮河新城剛入市之際，區塊陌生、配套稀少、位置低窪、人氣罕至...以至于項目隻能通過比整體市場更低的價格才能吸引一小部分買房人。

“逆流而上”的淮南民生置業掐指一算，有了主意：

大家不是喜歡大體量、商業嗎？

OK！把容積率提上去，商業上蓋房子。

項目算下來利潤不高？

OK！把建築密度再提高一把，樓蓋高一點，樓間距挨得近一些，多蓋幾棟多賺錢。

一套組合拳下來，開發商賺得盆滿缽滿，市民住到了理想的房子，政府沒花多少錢就完成了城中村改造，三方共赢。

應該說，淮河新城模式抓住了人性和政策紅利，滿足了大部分人的利益，也将淮南的居住區開發建設提升到新的高度。

于是，項目一口氣開發到了第五期，整體規模越來越大，開發商也因此發了家。

③

淮河新城城改操作之後，淮南似乎終于找到了一條相對成熟的模式，淮南城中村大拆大建的浪潮開始蔓延擴散。

2013年，淮南出台《關于加快推進棚戶區（危舊房）改造的意見》，一個體量龐大的棚戶區改造計劃被提上日程，僅2014年當地就推出了58個棚戶區改造項目。

這一龐大的棚改計劃采取資金自求平衡的方式，政府不負擔項目資金，而是通過公開招投标和招商引資的方式确定開發建設單位，各縣區按照“一地一策、自求平衡”的原則，尋求合理的平衡點。

關于淮南二十年來城改取得的成績不再多言，有目共睹，但我想說一說淮南城改留下的問題。

1、城改模式下大盤林立，不利于城市建設的健康發展。在幾百上千畝的土地上，隻有一個開發商耕耘，獨木難支。

如果實力不夠硬，極容易支撐不下去。

事實上，由于房地産開發企業資金問題，之後包括易居東方城、瀚城5期在内的多個項目陷入停工困境，有拆遷戶在舊房被拆遷後6年未能住進安置房。

即使實力尚且可以，整體建設進度少則三五年，多則十幾年，超長的開發周期很難完成整個區域的改頭換面。

2、淮河新城式的城改模式助長了人性的貪婪，帶來了一堆無品質的城市建築，甚至是爛尾樓。

大多數時候城改選擇開發商的标準隻有賠償多少，無關開發商資質。

這就導緻，城改越來越多，拆遷戶的胃口越來越大，前期投入也越來越多，而這些都會反噬到購房者身上，為了利潤隻能降低品質。

最終一個個占據着城市絕佳位置的地塊，豎立着的卻是密密麻麻高容積率的樓盤，甚至是爛尾樓。

3、城改模式關上了很多開發商入淮的大門，淮南樓市的産品力升級緩慢。

淮南市中心絕大多數項目都是城改，很少有淨地拍挂，而本土開發商壟斷了淮南大量土地資源情況下，其它開發商無法登陸淮南，連新城進淮南那幾年都吃了不少苦頭。

沒有新鮮血液帶着好産品進來，城改項目趕時間拿地、追求更大利潤快速賣房的時候根本沒有人想過如何提升品質。

于是就造成了大家想買好房隻能放棄成熟配套選擇山南的現象。

④

我無意針對淮河新城，隻是想表達，在當時的情況下選擇這種模式也是無奈之舉，大家都沒錢，隻能這麼幹。

二十年的城中村改造成果證明，這個方向不能說是錯，但在以人為本的時代裡，絕對不是最佳選項。

很多人調侃：拆了一個城中村，再建一個城中村。

希望這隻是段子，而不是事實。

祝淮南越來越好。