來源/櫻桃大房子；作者：櫻桃

最近包括姜超、林采宜、李迅雷幾位知名的經濟學家都一緻預期房價要下調，這是久違的現象了。

那本輪周期内，房價會跌多少呢？

姜超預計這一輪中國房價的跌幅應該也不會超過30%，他的依據是，本輪房價的上漲始于2015年，過去4年當中許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後有着居民巨額舉債的推動，顯然不合理。但另一方面，過去4年中國GDP的名義增速每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味着至少有40%的房價上漲應該是合理的，所以哪怕房價下跌，應該也不會跌回原點，跌30%左右應該是極緻。

到底漲多少幅度算合理？多少算超範圍的上漲？未來如果要跌，能跌多少？

是按GDP增速，還是按人均可支配收入增幅來判斷房價增幅的合理性呢？

其實早在上一輪調控，2010年的時候，中央就要求各個地方把房價漲幅不能超過人均可支配收入作為房價調控的目标。所以人均可支配收入這個指标，應該說比名義GDP更能得到官方的認可。

但實際上，現實中又差的太離譜，可以說根本不具備可參考價值。

回頭看08年，深圳人均可支配收入26729元，到2017年52938元，收入才翻一倍，但深圳房價實際上都漲了七八倍，有的甚至十倍以上了。

我記得2011年時，深圳的房價收入比就達到三十多，當時在全國最高，在全球也是排名前幾位，所有人都疾呼深圳房價高的離譜，當時均價才2萬出頭，現在回頭一看，那時候房價還在山底下。如果你當時用房價收入比來證明買深圳房子是個錯誤的話，估計現在想拍死自己的心都有了吧。

按照姜超的算法，限定在2015年以來四年，每年跟GDP同步漲10%就是合理，超過就不合理。

GDP增速代表财富創造的速度。

那這一輪上漲到底應該從哪一年算起？因為我們上一輪的調控是從2010年開始，人為的抑制了很多剛性需求，大家第一次遇到這麼長時間的調控周期，所以原本該買的剛需也跟風觀望，然後在2015年調控放開時，又一窩蜂跟風入市，突然放大了房價上漲的幅度，短短兩年時間，房價翻倍，有的城市部分片區甚至漲了兩三倍。

如果從2015年算起，我覺得年數有點算少了，其實2009年那一輪地産的泡沫遠遠是小于這一輪的，首先是因為08年跌幅過狠，其次09年4萬億水放太多，當時除了部分省市比如浙江、海南漲的過猛外，全國大部分城市房價上漲還是不算高的，所以實際上2010年開始加息到2012年上半年，就差不多已經調整到位了。

2013、2014年，80後是人口的最高峰，當時這一大波韭菜的需求都還沒消耗呢，所以萬科才會錯判白銀時代，我認為市場原本應該進入新一輪上漲周期，但因為調控沒有放開，導緻了價格上漲的遲到，所以這兩年是應該計入到正常的範圍裡。

從2013年算起，按平均每年10%的名義增速算，6年時間，複合增長率10%，大概7年半的時間可以翻倍，也就是說到2021年中旬翻倍，但我們2017就實現翻倍了，提前了四年，這是不是意味着未來四年我們的房價應該停滞不前才對呢？

但實際上呢，我們的GDP也是遠遠低于房價漲幅的，比如2008年到2017年，深圳GDP隻漲了3倍，房價漲了八倍十倍，所以如果以GDP來衡量房價的漲幅，也會失真。

所以單純用這兩個指标來判斷房價漲跌幅合不合理，可能都過于僵硬。因為我們還有一個貨币貶值的因素沒有考慮進去。

貨币貶值速度=M2增速（貨币發行速度）—GDP增速（财富創造速度）。

1978-2018年，名義GDP平均增長是13-15%，實際經濟增長年均大概是9.5%，M2平均增速是15%，也就是說貨币貶值的速度平均每年在5.5%。

過去印鈔票的速度比較快，貶值速度快，所以房價上漲的速度也是比較快的，但是在GDP從高速到中速換擋之後，M2總量達到一個新高度後，我們印鈔票的速度也相應的降低了，現在M2降到8左右了，所以貨币貶值的速度跟過去相比，肯定是有所放緩的。

比如2017年全年M2平均增幅為9.7%，GDP增速為6.9%，2017年的貨币貶值速度為2.8%。2018年肯定會更低。

首先，價格跌回到此輪房價上漲的原點，這肯定是不可能的；

其次，未來具體跌多少，我敢肯定的說，這個是誰也計算不出來的，不是你說不合理的部分就一定能跌回去，也不是你說合理了，跌夠了，就不跌了，市場沒有一個标準的參考值，一切皆有可能，而且一二三四線的跌幅肯定不一樣。

最後，跌到何種程度可以入場呢？關鍵還是看政策，自住的人跌夠了就能買，投資的人一定得看政策。

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櫻桃大房子，專注研究房地産十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地産漲跌短周期，不唯空，不唯多，隻唯實