魯法案例【2022】346

商品房買賣合同暗藏玄機，諸如賣方違約金低，買房違約金高等，這樣的合同有失公平！那麼，當逾期交房違約金約定過低，可否主張調整？

01 基本案情

2019年，趙某夫婦在平陰縣某小區購買商品房一套，總價款140餘萬元。買房時簽訂的商品房買賣合同中載明：“某公司應當于2020年10月31日前向買受人交房，逾期超過90日後，買受人有權解除合同；買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之一的違約金。其中附件五即《商品房買賣合同補充協議》約定：本補充協議與合同不一緻之處，以本補充協議為準，關于房屋交付的補充約定：違約金支付最高額度是8000元每套，超過8000元每套的按8000元計算，不超過8000元每套的按實際産生的違約金計算”。

合同簽訂後，趙某夫婦依照合同約定支付了全部房款，某公司于2021年9月将房屋交付給二人使用，逾期近一年。後雙方因違約金數額問題未達成一緻意見，趙某夫婦遂将某公司起訴至平陰法院。審理中，趙某夫婦為确定其實際損失數額，申請法院對涉案房屋同路段同面積房屋租金進行評估。

02 法院審理

法院經審理認為，原、被告訂立的《商品房買賣合同》及其附件五《商品房買賣合同補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，雙方均應按照約定履行各自義務。某公司已經超過合同約定的期限交房，構成違約，故趙某夫婦要求支付逾期交房違約金，應予支持。現趙某夫婦主張雙方約定的違約金數額低于實際損失，并申請對涉案商品房的租金損失進行評估。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十二條規定：“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失确定違約金數額”，趙某夫婦以該實際損失為基礎要求調整違約金符合法律規定，法院予以支持。

一審判決後，某公司不服提起上訴，二審維持原判。

03 法官提醒

劉文君

平陰法院黨組成員、審判委員會專職委員

在商品房買賣合同中，由于購房者與開發商所簽訂的購房合同系開發商事先拟定好的格式合同，在确定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權利，緻使開發商盡可能減少自己的違約責任。在合同履行過程中，開發商因其自身原因緻使合同未能如期履行時，造成購房者較大經濟損失，而開發商會承擔較小數額的違約責任，導緻購房者在受損失和獲得賠償方面無法達到平衡。在此情況下，不能簡單地機械适用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮法律條款中有關公平原則的相關規定。

法官在此提醒廣大群衆：購房時一定要認真仔細地閱讀商品房買賣合同内容，審慎地簽訂合同，以防利益受損。

轉自：平陰法院

來源： 山東高法