簽訂購房合同後，買家與賣家另行簽訂租賃協議約定返租事宜。幾個月後，買家因對方未按約支付租金而解除協議，且在完成房屋交接後訴至法院，要求其支付逾期交房違約金并抵扣購房尾款。賣家則認為自己不存在逾期交房行為，反訴買家要求其支付購房尾款及逾期支付尾款違約金。

雙方各執一詞

到底法院應該如何判決呢？

基本案情

購房是人生中的大事，2021年3月，經過多番挑選，小張看中了李女士出售的房屋并與其簽訂購房合同，約定購房款總計270萬元，其中首付款135萬元，應在簽訂房屋買賣合同次日支付；二期房款130萬元，以申請銀行貸款方式支付；尾款5萬元，應在交房當天支付。合同另約定，李女士應在2021年6月30日之前完成交房，若在銀行貸款（二期房款）未審核通過或未全額審核通過時，小張應當在交易過戶當日予以補足。

考慮到實際生活需要，李女士與小張協商将房屋進行返租，并于同日另行簽訂租賃協議，約定自銀行貸款放款當月，小張将該房屋返租，次月開始計算房租，租期至2022年2月。

兩份合同簽訂後，小張于次日支付了首付款，随後赴銀行辦理了貸款手續。5月，經過手續變更，小張取得了房屋所有權。然而随後發生的事卻讓這樁原本看似順利的交易“拐了個彎”。11月1日，銀行發放貸款。而此時李女士以約定放款才算租賃成立為由已經有三四個月沒有支付租金。

12月，未收到租金的小張再次溝通無果，于是向李女士發出通知書，要求對方搬離交易的房屋并解除租賃關系。在李女士于12月31日交接結束并搬離房屋後，小張将李女士告上法庭，認為對方屬于逾期交房，要求其按照購房合同約定支付逾期交房違約金。

對于小張的訴請，李女士大為不解。她稱當時小張和中介都聲稱6月貸款即可放款，卻拖到11月，且雙方已經簽訂租賃協議，租賃協議簽訂時生效，故已通過租賃協議将實際上的交房日期推遲到了2022年2月；且自己已在2021年12月便完成了實際交房，按照約定小張應該向自己支付購房尾款，但這筆錢卻遲遲沒有收到。

于是，李女士向法院提起反訴，要求小張支付購房尾款及逾期支付尾款違約金及相關反訴費用等。雙方在法庭上互不相讓，都認為對方才是違約的一方，要求法院支持自己的訴請。

民法典邀你學

上海虹口法院經審理認為，本案的争議焦點主要在于審查李女士是否存在遲延交房。值得一提的是，租賃協議約定銀行貸款放款當月起小張将房屋出租給李女士，故按照實際發放貸款的11月計算時間，在2021年10月31日之前，雙方尚不存在租賃關系。

一、未支付二期房款是否可以作為遲延交房的理由

雙方在房屋買賣合同對于首付款支付時間、交房時間暨尾款支付時間做出約定，但并未明确約定二期房款的支付時間。但根據房屋買賣合同約定，在銀行貸款尚未審核發放的情況下，小張本應在交易過戶當日補足二期房款。因此，房屋買賣合同中約定了雙方履行義務的先後順序，二期房款的支付時間應當在交房之前。

在2021年7月1日至2021年10月31日期間，小張尚未支付二期房款。根據民法典中關于先履行抗辯權的規定，小張作為先履行一方，在未履行其義務的情況下要求李女士履行義務，此時李女士有權拒絕小張的履行請求。因此，若在前述期間内小張主張李女士交房，李女士本享有抗辯權。現小張向李女士主張此期間内逾期交房的違約金，李女士亦有權據此抗辯。

二、租賃協議是否可以作為遲延交房的理由

雙方對租賃協議的效力不持異議。在銀行于2021年11月1日放貸之後，雙方租賃協議中約定的起租時點已經屆至。此後，小張雖系所有權人，但小張因租賃協議而對李女士負擔債務，李女士相對于小張系有權占有。因此，在租賃期限内，小張無權要求李女士交房，但享有向李女士收取租金的權利。

2021年12月25日，在小張解除租賃協議後，始得要求李女士在合理期間内完成實質交房。雙方在2021年12月31日完成實質交房時，小張即應支付購房尾款。小張雖主張李女士本應向其支付的逾期交房違約金足以覆蓋尾款，并要求予以抵扣，但因小張在解除租賃協議之前無權要求李女士交房，故李女士亦無需向小張支付逾期交房違約金，小張應當向李女士支付購房尾款及逾期支付尾款違約金。

轉自 | 上海虹口法院

來源： 上海法治報