俗話說，悶聲發大财，這句話用來形容近期番禺區的樓市再貼切不過。

步入2022年，廣州新房成交一片涼涼，遲遲未見回暖。數據顯示，2022年1-2月，廣州新房網簽僅10498套，成交量相較去年同期近乎“腰斬”，其中，絕大多數區域均是齊刷刷的下跌，僅有一區實現逆市上揚，那便是番禺區。

在1-2月，番禺區新房成交共2717套，位居廣州各區成交量榜首，同比上漲14%，同時，番禺區的新房成交均價已上漲至4.5萬元/㎡（克而瑞數據），相較2021年3.7萬元/㎡的成交均價暴漲22%，量價齊齊“起飛”。

在過去挺長時間内，廣州樓市的熱點一直在天河、海珠、黃埔、南沙等區，一向“低調”的番禺區，為何突然成為了C位？

網簽擠壓？其實番禺一直都很火

我們在昨天讨論廣州2月成交情況的時候便已經提到，番禺區成交量大漲的原因，主要是得益于新房限價制度優化，部分2021年積壓的中高價位項目适量加速網簽。

像是越秀•和樾府、汽車小鎮、越秀•星彙文玺和越秀星寰TOD等項目，均已經開盤了挺長時間，但今年的網簽量依然在全市位列前茅。

不過，即使排除今年網簽積壓的因素，回顧整個2021年，番禺樓市表現依然十分亮眼。

據克而瑞數據統計，2021年番禺新房成交1.2萬套，面積達146.26萬㎡，創下近五年新高；成交均價則走高至3.7萬元/㎡，同漲11%。

另外，2021年番禺的二手房成交達到1.6萬套，面積達154.15萬㎡，已經連續五年蟬聯全市二手住宅網簽面積第一。

可見，番禺樓市熱度其實一直都不低，隻是在話題度上不及黃埔、南沙等區域，才顯得“默默無聞”。而當調控趨緊，整體樓市漸冷，番禺區還能維持熱度甚至逆市上漲得原因，樂居君認為主要有以下幾方面：

首先，随着“房住不炒”成為主旋律，人們的買房邏輯也開始轉變，逐漸回歸房子的“居住屬性”。而番禺區距離天河區距離較近，區域内地鐵四通八達，各方面配套相對其他外圍區也更加成熟，整體上宜居性較強，因此成為人們的置業首選也便不足為奇。

其次，番禺區過去推出的多個新盤要麼是位于住宅稀缺的闆塊，并且自身條件也比較能打（如和樾府、越秀TOD雙子星），要麼是自身體量巨大，價格也相對友好（如汽車小鎮、亞運城），它們都為番禺區貢獻了十分可觀的成交量。

另外，番禺區的項目在定位上跨度較廣，無論買房者是出于剛需、改善還是豪宅的需求，都能在番禺找到相匹配的産品，這也是番禺能始終維持熱度的原因之一。

熱度回歸番禺置業如何抉擇？

從番禺區新房的成交量也可以看出，番禺的供應量一直不少，這可能會讓不少購房者陷入選擇困難症。實際上，番禺各版塊的特點較為突出，就置業優先度而言整體可分為三個梯隊，下面我們就來簡單聊聊各版塊的情況。

首先是番禺區的房價“天花闆”——華南闆塊，闆塊以萬博CBD為中心，各方面配套都已十分成熟，尤其是商業格外發達，屬于是既有當下又有未來的第一梯隊，在去年還迎來了地鐵18号線的超級利好，前往市中心的通勤時間進一步縮短。

至于闆塊的不足，則主要是教育資源上，優質的公立學校較為稀缺；另外，萬博周邊的新房房價大多已經是“5字頭”，部分甚至已經“破6”，早已超出了剛需族的承受範圍。

番禺區的第二梯隊主要有市橋闆塊、番禺廣場闆塊、創新城闆塊和廣州南站闆塊。其中，市橋和番禺廣場都屬于老城區，居住氛圍濃厚，交通、商業、學校等配套也相當成熟。不過，也正因為是老城區，除非進行大範圍的舊改，否則已經沒有太大的開發空間。

創新城闆塊和廣州南站闆塊則與番禺廣場和市橋闆塊相反，屬于規劃前景美好，但目前生活配套仍有所欠缺的闆塊。相較而言，創新城闆塊的發展偏向于産業和科創，南站闆塊則屬于商業、交通、文旅等均衡發展，之前我們已經較為詳細的比較過這兩個闆塊，這裡就不再贅述。

至于市橋南、石碁、石樓等闆塊，則是番禺區的第三梯隊，這些闆塊都在較邊緣區域，存在交通、商業等方面的短闆，且短時間難以得到改善，除非是當地居民或者上班地點就在附近，否則并不太推薦在這些區域置業。

番禺還有祈福新村、亞運城等，則是由于體量龐大而自成闆塊，它們在配套上較為齊全，不過上漲空間也比較有限，在價格與戶型上都較為适合剛需。

最後，附上今年番禺預計會入市的新盤一覽，有意在番禺區置業的購房者可以提前關注起來了~

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文章來源:樂居買房