土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業新房銷售

2.其他企業新房銷售（非房開企業）

3.存量房銷售

4.隻賣地

（一）房地産開發企業銷售新房

1.不含稅轉讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉讓收入的金額－規定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查适用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

具體解析如下：

1.不含稅轉讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1 5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1 9%）

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權所支付的金額=地價款 與取得土地相關費用 契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地産開發成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

注意：開發費用是另外計算

（3）扣除項目3：房地産開發費用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉讓房地産項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地産開發費用=利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×5％以内

②如果利息支出不能按轉讓房地産項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明的：

　允許扣除的房地産開發費用=（取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×10％以内

（4）扣除項目4：與轉讓房地産有關的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權所支付的金額 房地産開發成本）×20％

注意：僅适用從事房地産開發的納稅人，非房地産開發企業是不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉讓收入的金額－規定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查适用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

【例題】2022年某房地産開發公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發該寫字樓有關支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地産開發成本3000萬元；

（3）财務費用中的利息支出為450萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明）

（4）轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規定的其他房地産開發費用計算扣除比例為5％。

計算該房地産開發公司應納的土地增值稅稅額。

1.應稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元；

（2）房地産開發成本為3000萬元；

（3）可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明

房地産開發費用

=450 （1000 3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地産開發的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000 3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計

=1000 3000 650 555 800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

适用稅率40％，速算扣除系數5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

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