在重慶，有兩件事會對房價的提升起到關鍵作用。

一是，軌道交通。

二是，商圈。

關于軌道交通，我們已經分析過太多次了，萬變不離其宗，“地鐵/輕軌一響，黃金萬兩”。

那麼今天，我們就來好好說一下商圈這個話題。

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首先，我們需要弄清楚的一個地方是，我在這裡所說的商圈，它并不是那些社區底商、普通商鋪、臨街門面等，而是shopping mall，商業體。

或許在其他城市，産業的權重明顯大于商業體的權重，但重慶卻不是。

我舉個的例子。

就像“北上廣深”這樣的傳統一線城市，光看一個産業園周邊的房子，那就是要比其他地方的賣得貴。

再回過頭來看重慶，産業園周邊的房子卻并不見得比商圈附近的房子賣得貴，曾經就有個大V說過這樣一句話。

“重慶的白領真不一定有賣火鍋的商家賺錢。”

那麼就目前來看，在重慶的商業體，但凡周邊房子集中，周末一定是人滿為患，因為在大部分人看來，住在生活方便的地方，才是真正的剛需。

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事實上，從去年的一些數據就可以看出一點信号。

圖源克而瑞重慶

按照第三方數據機構統計，去年重慶中心城區成交量上100萬方的闆塊隻有兩個，中央公園是其一，并以155萬方的成交量排在榜一位置。

我們不妨來思考一下這是為什麼？

我想在回答的标準答案中，兩江國際商務中心的首期開業這個節點，是一個決定性的關鍵，龍湖公園天街、新城吾悅廣場、中糧大悅城等商業體的相繼開業，除了能填補闆塊留白，還有什麼？

帶動周邊消費。

刺激房價浮動。

當然，這些都是去年的一些大動作，我們看看就好，而2022年，也就是今年才剛剛起步，又有哪些新的商業體在醞釀“卍解”？

重慶中心城區，拟開業商業體，29個，新增商業體量261萬㎡。

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江北區，3個，體量均在10萬㎡以下。

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「重慶時代中心」

• 觀音橋。
• 集天際餐廳、星級酒店、健身、民宿、醫療、美容等業态于一體。
• 軌道交通9号線一期和3号線與它的地下負2層商業無縫連接。

「重慶光華學彙公園」

• 冉家壩。
• 軌道交通環線南橋寺站附近。
• 一站式親子教育MALL。

「重慶方圓·LIVE」

• 觀音橋。
• 24H潮流社交新物種，劇本殺、脫口秀劇場、live house、IP美食、街舞、滑闆、說唱、街球、漢服、Lolita、JK……

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渝北區，8個，體量在10萬㎡以上的有5個，10萬㎡以下的有3個。

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「重慶T CITY桃源天地購物中心」

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• 空港。
• 空港一站式家庭樂享購物中心，以零售、餐飲、兒童業态為主，休閑娛樂與生活配套為輔。

「龍湖龍興天街」

• 龍興。
• 直接接駁軌道交通4号線和8号線交彙的生基堡站。
• 龍興首個購物中心，涵蓋超市零售、品牌影院、健身中心、兒童樂意、趣玩遊藝、品質餐飲六大業态場景。

「重慶中國摩」

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• 空港。
• 軌道交通3号線舉人壩站和14号線附近。
• 集居住、購物、休閑娛樂、教育、醫療等于一體的文旅大城，采取國内少有的“樂園 商業”的全新複合形态，引入亞洲第一個室内“尼克主題樂園”。

「龍湖愛加兩江星悅荟」

• 鴛鴦。
• 與軌道交通3号線、15号線金童路站接駁。

「合景·悠方」

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• 中央公園。
• 頂層為都市屋頂花園，有6個功能不同的區域。
• 東區定為文化交流空間，西區為品質購物空間，U8酒吧街區為娛樂社交空間。

「重慶T23藝創遊購村落」

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• 由渝北區人民政府、重慶日報報業集團與重慶文投集團聯手打造。
• 軌道交通10号線長河站附近。
• 23棟服裝廠房改造而來。
• 1棟多功能時尚發布中心、4個盒子零售館、9座商業獨棟、天台主題街區，以時裝零售和文創設計産業集群為核心，配套信息發布、服飾博覽、時尚生活、休閑娛樂等業态為一體的國際時尚藝術生活街區。

「澤科空港星澤彙」

• 空港。
• 已開業。
• 主要以“MALL”與“特色街區”兩種商業形态為主，MALL提供一站式消費體驗，街區補充美食街區、休閑娛樂、兒童教培等消費需求。

「重慶渝北森活大融城」

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• 空港。
• 軌道交通10号線渝北廣場站附近。
• 以“潮趣小鎮”為主題，内部設計為歐洲小鎮的模式布局，緻力于打造區域内首家“時尚家庭型購物公園”。

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渝中區，4個，體量在10萬㎡以上的有1個，10萬㎡以下的有3個。

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「龍湖重慶半島天街」

• 解放碑。
• 前身是日月光廣場。
• 解放碑商圈最大的購物中心。

「重慶中心」

• 兩路口。
• 最高380米的地标塔樓可俯瞰全城。
• 集精裝華宅、大型商業中心、五星級酒店、商務寫字樓、公寓于一體的超大型城市綜合體。

「重慶陸海國際中心」

• 化龍橋。
• 458米，100層，重慶第一高樓。
• 直接接駁軌道交通9号線一期化龍橋站。
• 以綜合購物中心、5A甲級寫字樓、天季酒店、觀光層于一體的垂直物業。

「龍湖時代天街E館」

• 大坪。
• 主打潮玩次元新空間、歡聚下午茶空間、新勢力潮流LAB、摩登超複合空間等以迎合重慶青年的喜好及需求。

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沙坪壩區，3個，體量在10萬㎡以上的有2個，10萬㎡以下的有1個。

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「重慶華宇城」

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• 鳳天大道。
• 擁有屋頂婚禮花園、垂直浪漫水幕、3D網紅立體開放景觀等。

「龍湖重慶高新天街」

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• 西永。
• 定位區域智領品質生活空間，打造集吃、喝、玩、樂、購為一體的商業綜合體，占據主流消費高地。
• 臨近龍湖魔方。

「重慶融創山前後海」

• 西永。
• 重慶融創文旅城二期項目。
• 重倉“沉浸式空間場景、定制式娛樂體驗和整合式娛樂運營”為特征的娛樂業态，配置沉浸式體驗、潮玩空間、潮牌零售、潮流餐飲及住宿體驗等，更加傾向于迎合年輕人多元的喜好。

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九龍坡區，4個，體量均在10萬㎡以下。

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「重慶盤龍中央廣場」

• 盤龍。
• 集運動、休閑、曆史、文化、餐飲、親子活動為一體的都市綜合體。

「重慶五洲書店」

• 灘子口。
• 以五洲書店為核心，将呈現20萬衆、80萬冊海亮圖書，25米高的書塔、彩虹書牆以及科技感“黑匣子”等，還涵蓋特色沉浸體驗、時尚購物、文藝展演活動等業态。

「重慶仁和時光裡」

• 華岩。
• 超體量公園場景的旗艦綜合體。
• 計劃引入超100家品牌。

「重慶巨延玩家」

• 石橋鋪。
• 以場景體驗式消費為核心，打造中國本土IP，魔幻二次元ARAG動漫國風商業基地，集聚模型玩具店、動漫産品店、潮玩店、主題咖啡館、動漫主題餐飲店、萌寵店、漢服店、女仆店、JK店、Lolita店、國風首飾店、國潮品牌店、主題劇本殺店、密室逃脫店、動漫主題KTV等。

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南岸區，1個，體量在10萬㎡以上。

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「重慶盛彙·鑫苑廣場」

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• 南坪。
• 重慶乃至西南區域城市級的智慧購物中心。

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巴南區，1個，體量在10萬㎡以下。

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「重慶巴南大融城」

• 李家沱。
• 擁有重慶商圈内面積最大的戶外兒童主題公園，将打造家庭沉浸式濱江購物中心，由A區（購物中心）及B區（濱江休閑餐飲街區）兩部分構成。
• 由時髦零售、美食荟萃、休閑娛樂、精品超市、親子娛樂等全業态的組合。

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北碚區，4個，體量在10萬㎡以上的有1個，10萬㎡以下的有3個。

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「重慶大有境」

「重慶橙光裡」

• 蔡家。
• 是中南集團旗下中南商用的入渝首作。
• 「重慶橙光裡」以打造“蔡家全新生活磁場、新生代活力生活理想地”為願景，擁有約7萬方的商業體量，分五個樓層，規劃有品質零售、娛樂體驗、社交聚會等多重業态。
• 「重慶橙光裡」與「重慶橙光裡」互補共，主要聚焦在對夜間經濟 益智親子 家庭生活的打造之上。

「重慶北碚吾悅廣場」

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• 月亮田。
• 規劃有餐飲美食、素質教育、高端定制、休閑娛樂等品牌。
• 擁有約2萬方的青年不夜街，集電競潮玩、KTV唱K、星轶影城、密室逃脫、VR遊戲、SPA護膚等多個娛樂休閑項目。

「重慶蔡家中央大街·森活荟」

• 蔡家。
• 彙聚餐飲、購物、休閑娛樂等主力業态。
• 擁有風情美食街區、創意集市、兒童互動樂園等全新體驗。

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大渡口區，1個，體量在10萬㎡以下。

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「重慶中冶熙城商街」

• 建橋。
• 産品業态包括産城商業、星級酒店式公寓、甲級寫字樓、獨棟商務辦公等四大類産品，構建商業消費、品質人居、商務辦公的全方位産業園生活體系。

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綜合來看，重慶中心城區2022年拟開業的體量在10萬㎡以上的商業體，有10個，渝北區依舊是“大戶人家”。

但是，值得我們特别注意的是，盡管有的闆塊給自己注入了新鮮的商圈血液，但并不是所有的商圈周邊房子都值得被瘋搶，我的建議是。

1. 要看這個商業體的體量是否較大，且開發商是誰，這個很關鍵。
2. 要看闆塊自身其他配套的齊全程度，是否有軌道交通，是否有城市路網，是否有醫療、學校、公園等，這些同樣重要。
3. 要看商業體的具體位置，越靠近城市中心，價值越高。
4. 要看闆塊房價浮動的曲線是否正常，如果時高時低，則說明它并不穩定。

簡單來說，商圈隻是給我們的房子附加了一個生活便利的BUFF，但實際來看，影響房價上漲的因素，至少應該在兩個到三個及以上。

所以，我們千萬别隻聞商圈笑，不看其他就“下叉”。

對此，你怎麼看呢？留言區見。