北京金融街

2022年以來，受疫情影響，内地商辦市場大宗交易成交額較前些年有比較明顯的下滑。高力國際報告顯示，2022年上半年，北京大宗交易總金額為126億人民币，其中70%交易為寫字樓和綜合項目，且都為境内投資機構。

諸多焦慮情緒之下，公募REITs的開閘使得倉儲物流和産業園區的大宗交易開始增多，諸多創新性産業的發展，也促使産業園區的運營持續優化。這些積極的信号也在證明一件事：危機中同樣藏着機遇。

外資不活躍 内資收購多為自用

“今年整體市場是不活躍的。其中，由于疫情、地緣政治影響，外資受沖擊最大。”高力國際資本市場及投資服務副董事闫寒在由中海商辦和選址中國聯合舉辦的“2022中海商辦與金融跨界沙龍”上表示。

今年到目前為止，北京商辦市場大宗交易成交金額僅在100億左右，而2019年峰值時期則能夠達到600到700億成交。“我們覺得今年下半年外資在商辦市場都不會有太大的發力，特别是在美國、英國企業背後的一些資金，今年基本上都不投了。”

從區域來看，全國流動性最好的城市仍舊是上海：每年的大宗交易金額在全球範圍内基本能排在前10。2019年，由于國家對房地産市場融資渠道的規範，北京商辦市場流動性逐漸變強，闫寒及團隊曾預測未來一兩年之内，北京的交易金額或許能夠追上上海。但疫情後，市場逐步冷卻。

璟源投資合夥人張平表示，北京市場曆年來大宗交易不如上海活躍，一個很大的原因是多自用型買家。“上海的很多大宗交易購買者，實際上是不動産基金，基金就有周期，3年或5年或者7年或9年就要退出，所以我們會看到上海的流動性非常的高。同時在2008年之前，其實上海的外資交易基本上隻占了大宗交易的八九成，北京一直以來的主要買家是内資機構。”

無論外資還是内資，大宗交易目前最主要的業态都是寫字樓，“寫字樓相對于機構來講，或者相對于各種買家來講，是管理上最容易的業态，而且也是抗風險性最強的，特别是一些核心區域的寫字樓。”闫寒說。

新興業态大宗交易增長

寫字樓類的商辦項目也因此受家族基金、保險公司這類以長期的保值、增值為出發點的投資人的青睐。張平表示，疫情後外資的審慎，主要也是因其大部分的收購目的為投資。“外資大多以投資為目的，如果主業是實業，他會把這個資金保在自己的本業上，所以基本上不會多元化到，去重金收購一棟在海外的寫字樓來自用，這不是他們常規的操作模式。”

而在投資目的之下，資産持有者并沒有極強的運營能力，會擔心疫情之下寫字樓出租率不盡如人意。因此，在當前環境下仍有極強議價能力的是位于核心區域的寫字樓業主。

從趨勢上看，内地公募REITs的開閘，使得産業園、物流倉儲甚至長租公寓等業态，也都受到投資者的追捧，寫字樓占大宗交易成交的比重呈下降态勢。“其實物流競争非常激烈了，價格也水漲船高，但還是有很多基金蜂擁而至。”

2021年10月，凱德投資旗下6支REITs之一凱德中國信托以16.834億元拟向非關聯第三方收購物流資産包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個優質物流資産。

張平表示，其資本化率相當低，但因為其購買者是新加坡的REITs,能夠接受如此低的資本化率。其同時表示，商辦類投資人不必灰心，因為目前内地公募REITs的底層資産仍是以相對穩定的租金回報為基礎，這點與商辦類似，未來公募REITs仍有向商辦類項目擴募的可能性。

需求端轉變

從租戶端來說，互聯網大廠的裁員和科技類需求的退出，确實給部分區域的寫字樓市場帶來了較大壓力，但所幸金融企業的需求相對堅挺。此外，央企、國企一些三、四級子公司近年來在北京對于寫字樓的購置需求會加強。

川财證券首席經濟學家、研究所所長陳靂表示，企業在考慮選址的時候一個很重要的訴求是依靠産業集群，比如金融行業的選址一定在金融行業集中的區域。其次區内針對企業優惠政策也非常重要。

以中海金融中心為例，其于金融街南拓區，是西城區16年後唯一新增在售辦公項目。由7棟企業總部獨聯體構成，總建築面積約21.9萬平米，整層面積約3000平米。該項目的目标客群便天然包括不想搬離金融街的金融企業，除“面子”需要外，金融企業也有營銷帶客的剛性需求。

另外，創新型企業的引入或也将為産業園帶來新的變化和生機。北京海澱中小企業協會科技金融中心副主任滕懿表示，目前雖然有些高科技風口企業依然存在投資人追着投的情況，但總的來說，企業面臨的股權投資和債權投資情況都不算樂觀。而北京政府層面，對第二産業的支持力度其實并不低。“目前北京實業占比在12%左右，市政府這邊的想法是，未來盡量保持在20%。”

而此後創新型實業企業的引入，将對傳統産業園區的運營提出新的要求。滕懿舉出例子，其接觸的藥企中，不乏基因類藥品的研發團隊。而基因類藥品的研發不同于合成藥，需要用到猴子進行試驗而非小白鼠。“他們對于面積和環境的要求，就和以前（的合成藥企）完全不一樣，無論對于金融還是企業服務都提出了更高的要求。”

作者｜詹方歌