又到了一年畢業季。

離開大學校園的第一件事，就是找一個栖身之處。每一年畢業季，都會有不少畢業生粉絲咨詢，公寓能不能買？今天，封叔就來說一說，公寓的那些事兒。

公寓雖小五髒俱全？

實際體驗可能并不美好

先說結論，對于絕大多數的普通年輕人來說，封叔并不推薦購買公寓。

首先，部分年輕人可能受到影視劇影響，對大屏幕上寬敞明亮，擁有獨立衛生間和廚房，一到周末三五好友可以小聚的精裝修公寓非常向往。實際上，雖然許多的公寓産品都主打“拎包入住”“麻雀雖小五髒俱全”的宣傳點，但實際居住體驗可能并不美好。

從産品本身的角度來分析，商業公寓建造在容積率很高的商業地塊上，這就決定了單棟建築的基底面積很高。比如，每層1000㎡，按照30㎡/戶的設計，每層就會産生33戶。戶數越多，對交通疏散的要求也越高，電梯和消防通道增多，公攤面積也會随之增大。

戶數多，也導緻每戶的采光面寬很小，面寬大多在3-4米，進深8-10米。所謂進深在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆壁到後牆壁之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節約用地，這也就解釋了為什麼公寓總是看起來很“狹長”。

戶數多，還會導緻每天上班的“早高峰”從等電梯就開始了，試想一下一個每層隻有3個電梯卻有20戶的高層（33層）公寓裡住滿了年輕上班族，你每個月的滿勤還能保證嗎？

因為是商業公寓，你周邊鄰居可能是美甲店、劇本殺店、私人影院、理發店等，每天都有許多陌生人進出，深夜還有商家在營業，這樣的生活離理想的家，還是很有距離吧。

升值速度慢且交易稅費高

買公寓的“後悔藥”很貴

居住在小公寓裡，一個人尚且能将就，情侶或者一家三口的小家庭呢，就很難滿足需求了。但短期内想将公寓出售并不容易，不僅有高昂的交易稅，且并不一定能順利找到買家。畢竟每一年的新公寓都很多，且價格差異不大，二手公寓的吸引力不高。

來看一個真實案例。

A同學畢業後留在成都，為了有一個小家，2017年在父母的幫助下以84萬的價格購買了一套清水小公寓，如今準備購置結婚的新房，想賣掉公寓當首付時才發現不太好賣。最終以帶裝修83.6萬的價格才賣出。裝修投入的成本，再算上2017年到2022年成都住宅的漲幅，A同學非常後悔當初買了公寓，感覺自己損失了一大筆錢。

公寓的首付門檻高，通常需要至少首付50% ，購買首套普通住宅通常隻需要首付30%。

而且，公寓看起來總價低，實際細算一下投入的成本并不少。以同樣購買100㎡的房子為例，假設住宅的價格是2萬/㎡，首付三成則需要支付60萬的首付款，而公寓的售價雖然隻要1萬/㎡（同地段公寓通常比住宅便宜一半），但首付五成後需要支付50萬，與住宅相比，首付的差異并不大。

其次，很多LOFT公寓會主打“買一層送一層”，看起來好像賺到了便宜，實際上如果層高不夠，在第二層甚至無法站直身子，而且如果是清水公寓需要自己搭建第二層，裝修費用也會直接翻倍。

不僅如此，商業公寓通常使用商業水電，比民用水電的價格要高，這一筆多出來的生活費用其實也不容忽視。目前市面上有開發商已經在解決商用水電氣費用高的問題，但是公寓産品硬傷依然還是很多。稍不注意，就容易多花錢。

公寓并非一無是處

滿足兩點條件可買

雖然說了很多公寓的缺點，但公寓也并不是一無是處。

市面上大多數公寓都修建在比較好的地段位置，這從拿地邏輯注定了好地塊是要向商業傾斜的，交通、商業配套等相對成熟。同等地段下，商業公寓的單價一般比住宅要便宜一半。因此，對于部分更在意地段且收入還不高的人而言，公寓仍然具有吸引力。

但是也不建議大家看着“公寓”就抵觸，以封叔的經驗，滿足兩種情況還是可以考慮公寓産品的。

一是家裡确實不缺錢，沒有更好的投資渠道，購買公寓的目的是長期持有、賺取租金收益，那可以考慮購買好地段的好産品；其次是自己或家裡人确實有比較着急的居住需求，比如條件較好的畢業生，自己租房就得花好幾千元，那這類人群可以考慮購買通勤時間少的公寓産品。這類産品買了以後可以直接入住，方便上下班，等自己工作穩定後公寓還可以繼續出租或者承包給酒店等。但這種公寓一定要考慮實際的居住體驗感，梯戶比不能太高，房間面積不能太小，層高不能太低。

後期，封叔将針對成都的公寓市場做深度調研，為大家推薦值得畢業生入手的公寓産品，歡迎繼續關注。

封面新聞記者 黃益輝 實習生 黃穎

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