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三四線城市的房子如蔥
三四線城市的房子如蔥
更新时间:2024-04-17 00:49:13

  前段時間在老家待的時間挺長,市區新區溜達了好幾圈。

  經常看我們文章的老粉應該知道,我在老家有一套房子,剛好買在了新區。

  新區本來就有賭性,而三四線城市的新區似乎已經有确定性的結局,輸定了。

  雖然我買的那套房子不漲反跌,還不好賣。

  但随着時間推移,我發現,對于三四線城市而言,發展新區已經是不可逆的趨勢。

  這條路,幾乎每個城市都要走,也必須走。

  至于走不走得通,這是後話。

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(1)

  回家兜了一圈老城區,不禁感歎:

  老城區實在太老了。

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(2)

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(3)

  從目的反推動作,或許我們更好理解為什麼那麼多城市要發展新區,哪怕是一二線城市。

  老城區密度高,房子老,可開發土地又不多,真要騰地,就得拆掉重建,可這要錢,要很多錢去賠給拆遷戶。

  不差錢的城市可以搞幾年拆遷賠錢,但沒法持續搞下去。

  最有效的方式就是另選一個地方來發展新區,一舉多得。

  新區有平整土地開發,ZF剛好可以賣地給開發商,獲得土地财政,拿錢來發展新區的基建配套,城市更美了,腰包鼓了,就業促進了,開發商也賺到錢了。

  這可是雙赢局面。

  并且,越是經濟不發達的城市,對老市區改造的能力就越弱。

  我老家,市區留下了一批批1990-2000年的老房子,占據了非常核心的地段,可那又怎樣,拆遷?誰敢?哪來的錢?

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(4)

  現在甚至還能看到磚房危樓,雖然不住人了,但也沒有拆遷或改造,偶有一些房子征收拆遷,基本也是為了修路或者建橋。

  核算過拆遷開發成本,真沒幾個開發商敢動,更别說當前這種大環境。

  那不拆遷,市中心的居民想改善,能去哪?

  就隻能是新區。

  所以仔細想想,這也是當地城市運營者的考量,想把人口導入新區生活,得靠一推一拉完成。

  老城區的老舊推動,新區的便利吸引。

  我老家新區發展了10來年,昨天開車經過,确實發展有模有樣。

  市中心的婦幼保健院新院區已經搬過去,學校已經運營,甚至已經有家長為了學區房去買新區的房子了。

  去年大商場也開業了,小區底商開得滿滿當當,路邊還停滿了車,高峰區新區也開始有了塞車迹象。

  那一刻,我有點釋然,隻要國家發展,城市在發展,中心區就必然會擴張或遷移,這是所有城市發展的趨勢。

  一二線城市由于城市要擴張,往往會整幾個副中心,慢慢副中心就會變成中心,城郊會變成城區。

  三四線城市同樣也需要擴張,老城區會老,也需要開發一個新城區來承接需求外溢。

  追求美好生活本就不分一、二、三、四線城市,消費者永遠都會期待更好的消費體驗。

  隻要三四線城市老中心不拆遷,那新區一定就是改善群體的選擇。

  而且市中心真的沒有好産品。

  老房子就不談什麼居住品質了,而新房呢,又受限于地塊太少,社區一般不大,内部配套一般。

  這幾年随着全國性大開發商下沉到三四線城市,在産品設計上吊打本地開發商,加上大環境趨冷,不少本地開發商都已經暴雷,房子爛尾。

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(5)

  (市區房子,到現在還沒交房)

  這麼一看,新區的房子似乎又更香了,基本都是大開發商,産品力又抗打,社區也大。

  前幾天在老家新區,看見碧x園天字系列,170㎡大平層闆樓設計,一梯一戶,南北通透的房子,單價隻要7000 ,首付3-40萬左右能拿下,這樣的産品,如此的價格,能不香嗎?

  如果,新區是城市必然的發展方向,那麼三四線城市新區的房子也能買?

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(6)

  回答上面的問題之前,我們應該搞清楚以下幾個問題。

  1、小城市也有自己的購房群體,他們的購買力如何?

  2、房子一旦過剩,那就不值錢了

  每個城市都有居民,雖然改變不了人口外流的趨勢,但本地居民也有居住需求,而且還有縣級市的農民工進城,這也都是需求。

  所以今天我們換個角度來思考,三四線城市房子買不買,不算返鄉置業投資群體,就靠本地購買力,他們能撐得起當地的房價嗎?

  要說這事,得了解老家三四線城市的收入水平。

  我就不說平均收入了,說幾個家裡親戚在老家的工作收入情況。

  有朋友當公務員,一個月8000 ,阿姨開了間早餐 午餐的飯店,一家人經營,一個月純到手8000-15000元不等。

  而在工廠打工的舅媽,月收入在3500元左右。

  小城市的工作很簡單,要麼做銷售,一個月3-4000元是常态,要麼體制内,公務員、教師、事業編制,這些工資差異度較大,但普遍6000 以上。

  另外就是做點小生意的個體戶了,這次回家,發現新區樓盤的底商基本開齊,還有各種臨街店鋪,便利店、家居、門窗、餐飲,不得不說,應有盡有。

  據我了解,開間小店,在小城市混個溫飽完全可以。

  和購買力相當的是,是小城市的房價,當然我的老家不能代表所有,目前我老家新房均價6500-7000元左右。

  普通家庭想要買套房,真不難。

  前段時間,朋友想買套二手,在市中心的2房,首付20萬左右,月供隻要1400元,怪不得都說小城市生活無壓力。

  既然這麼便宜,要不買一套抗通脹?

  小城市也有購買力,不假,但扛不住房子太多。

  小城市所謂的新區,基本就是建房子的新區,和産業關系不大,靠的本來就是本地居民的改善拉升。

  可房子建太多,購買人數和購買力跟不上,二手市場就隻有折舊和降價的命。

  抗通脹這件事,小城市房子真的做不到。

  我買的那個小區,分十期開發,百萬畝大盤,更别說周邊還有多個開發商,都搞大盤開發,供應量妥妥地大,而小城市的人口哪有那麼多?

  多數三四線城市都處在人口流出的狀态,而新房還在不停地建,明顯已經供過于求了,這怎麼漲?

  所以三四線城市房子再便宜,都隻是消費品,會随着時長而折舊貶值。

  抗通脹?不存在的。

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(7)

  小城市适合生活,但買房這件事,慎重。

  我老家的新區,從2005年開始啟動,到現在已經17年了,前幾年才初具模型。

  小城市發展新區,時間真的太長了,能不能搞活還得考驗城市運營者的選址能力和發展魄力。

  而且經過2017年的全國性房價普漲,新區房價比市中心還高,顯然沒有價差優勢。

  加上人口流出、一線城市的擠出效應遞減,返鄉置業投資人群逐漸減少,最後小城市的房子,還得靠本地居民來接盤。

  而本地居民對價格漲跌敏感,對置換改善需求不夠強烈,買了之後想出手,不容易。

  所以投資抗通脹這事,還是放棄三四線城市吧。

  但如果你恰好在小城發展,又有自住需求,此刻也在猶豫要不要買入新區,那麼給大家幾點建議:

  1、如果你老家新區距離市中心15公裡以上,建議放棄新區,去買市中心。

  新區發展的核心就是靠着承接市中心的居住需求外溢,城市越小,他們能接受的外溢距離越小,如果四線城市新區和市中心差15公裡,居民外溢居住的動力就會減弱了。

  2、一定要選擇大開發商,比買錯房更可怕的是,交不了房。

  本地開發商現金流太薄弱了,一旦大環境改變,最先破産的一定是小開發商。

  就我所知,我附近就已經有2個樓盤爛尾,都是小開發商的項目,說爛尾就爛尾了。

  3、如果發現教育、醫療、商業,ZF部門開始搬過去新區,新區可以買。

  當地運營者到底想不想發展新區,關鍵看有沒有把行政部門搬過去辦公,其次就是相關配套有沒有規劃,有沒有落地,隻要有逐步落地,時間長點也能接受。

  4、想掏筍盤,别有新房癌,直接買次新二手。

  千萬别有新房癌,如果你是純自住,買房就是消費,那便宜一點是一點,省點錢裝修或者改善生活質量比什麼都強。

  前幾年很多人返鄉置業做投資,結果交房住都沒住,現在房價下跌,比新房還便宜。

  這種房子買了就能住,不用擔心爛尾,也比後期新開發的地段要好,如果真要自住,我建議買這類次新房。

  三四線城市的新房,就和新車一樣,落地就貶值,追求性價比,買次新就好了。

  三四線城市的房子如蔥(三四線城市的房子)(8)

  作為業主,每次回老家,總會有感而發,出于對家鄉深沉的愛和恨鐵不成鋼的心理在拉扯。

  時至今日,雖然還是慶幸新區在一步步變好,内心卻也明白:

  四線城市能發展起來的新區,鳳毛麟角,哪怕起來了,也扛不住天量供應下的房價下跌。

  買了四線城市新區房子的,真如同嚼蠟,寡淡無味。

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