編者：成都劉曉東律師，北京市高通（成都）律師事務所專職律師。

網簽、商品房預售合同備案、房屋預告登記這三個詞語高頻出現房地産商品房交易中，但這三者分别是什麼含義？三者有哪些區别？是否都具有物權效力？本文分别從含義及法律效力兩個角度予以簡單介紹。

一、定義

網簽是指房地産開發企業利用房地産管理部門的網絡化管理系統與交易方簽訂房屋買賣合同，并在網上進行公布的行為，用戶可通過網簽号在網上進行查詢。這樣做的目的是為了讓房地産行業的交易更加透明化。網簽隻是房地産部門的網絡化管理系統，并無直接的法律法規進行規定。

商品房預售合同備案，是指房地産開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單後，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日内，由房地産開發企業向項目管轄範圍的房産交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:商品房預售實行許可證制度，開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地産管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。《城市商品房預售管理辦法》第十條：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日内，向房地産管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。”

房屋預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。根據《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。但是值得購房者注意的是預告登記後，債權消滅或者本能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效。

二、從法律效力視角分析

1、網簽、備案不具物權效力

網簽、商品房預售合同備案都不具有物權效力，一般情況下不能對抗第三人。但也有例外情況，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第十七條規定，如果第三人能夠證明自己交付了全部價款、善意取得财産、實際已占有了該财産，而且還需證明未辦理過戶登記手續本人無過錯，那麼該财産就不會被法院查封、扣押等。

2、預告登記具有物權性質效力

根據《物權法》第二十條以及最高人民法院關于适用《中華人民共和國物權法》若幹問題的解釋第四條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”

依據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》(法發[2004]5号)第十五條規定，下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：“(一)作為被執行人的房地産開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;(二)被執行人購買的已由房地産開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”。

溫馨提示：在處理實務問題中，涉及房産問題各地政府處理口徑不一，應注意地方政府的管理規章。例如成都市商品房交易中，依據《成都市人民政府辦公廳轉發市房管局等部門關于促進我市房地産市場平穩健康發展若幹措施的通知》-成辦發（2016）37号第五條内容“嚴格商品住房合同網簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網簽備案後，不予變更及注銷”