本年溫州第一輪供地正進入尾聲，這輪供地有2個特色：

❶ 所有地塊都給房企預留了不少利潤空間，但民企依舊“隐身”，基本由國企接手。

❷ 冷熱分化明顯，除了部分利潤極高或缺少競品的地塊外，幾乎少有高價成交。

今天剛剛成交的這兩宗地塊，也表現出了這種特質，其中：

濱江商務區E-04、E-07地塊由溫州市悅達置業有限公司（時代大地）競得，成交價約25.6億元，成交樓面價約13799元/㎡，住宅實際樓面價約23919元/㎡。

至于瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊則由溫州市瓯海新城建設集團有限公司（瓯海國資辦）競得，成交價約4億元，成交樓面價約3719元/㎡。

前者位于溫州頂壕的濱江CBD闆塊，還自帶地标超高層；後者則位于幾乎沒有商品房的仙岩。

這兩宗地塊資質如何，讓小編帶你簡單看看。

ONE / OuYueLouShi

濱江商務區E-04、E-07地塊

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地塊信息

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濱江商務區E-04、E-07地塊位于鹿城區湯家橋路與濱江路交彙處，就在會展中心對面。

◎ 地塊區位圖

地塊點評

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◎ 地塊現狀圖

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地塊條件

這宗地位于溫州頂壕的濱江CBD闆塊，新房售價全溫最高、約5萬/㎡，真正的富人集聚區。

而這宗地盡管不是一線沿江，卻真正是在濱江CBD的核芯區，在溫州的商務中心。

往北看，西北向一街之隔是濱江CBD萬象系綜合體和2座地标商務樓（最高約318米），正北則緊靠未來的溫州地标鹿角灣（規劃，最高約350米），東北則直面會展中心。

濱江CBD華潤置地綜合體示意圖

往南看，緊緊挨着一系列商務建築（規劃）和濱江CBD綠軸，約500米左右即是濱江CBD雲谷未來社區，同樣内含大量商務辦公建面。

盡管濱江CBD現在還略顯荒蕪，甚至曾被吐槽“連星巴克都沒有”，但預計約5年後，這裡就将成為溫州向全國展示自己形象的窗口（該地塊超高層須在2005日、折約5.5年内竣工）。

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地塊簡評

盡管這宗地區位不錯、價格便宜，看起來挺“實惠”，卻存在2個隐憂。

❶ 自帶建築高度約180-220米商務樓，這座地标建築會限制住宅銷售。

引述地塊出讓須知：該地塊超高層建築樁基工程完成時，住宅部分可預售不超過住宅計容建築面積的50%，且以幢為單位；超高層建築主體結構高度達到1/3時，住宅部分可全部預售。

超高層建築主體剩餘建築部分地塊受讓人須按規定時間竣工，該項要求設置履約保證金3000萬元（銀行保函形式）。

這就注定了：這宗地啟動起來肯定沒有普通項目那麼快，如果後期市場有變化，比如說濱江CBD不吃香了、又或豪宅突然沒人買了，那就非常被動。

❷ 濱江CBD短期供應太大，天樾玺體量極大的情況下，再增加這宗地塊和雲谷未來社區二期地塊，競争趨向激烈。

但回顧過去幾年濱江CBD核芯區的市場表現，從濱江上品、九悅再到江山雲起，幾乎都是“來多少搶多少”。

并且從地價來看，同樣是非江景盤，江山雲起房價約4萬/㎡、地價約2.8萬/㎡，如今天樾玺房價狂漲到約5萬/㎡，該宗地住宅部分地價卻跌到約2.4萬/㎡，無論如何總是有得賺。

TWO / OuYueLouShi

瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊

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地塊信息

NO.1

溫州市瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊位于瓯海區仙岩街道，仙竹路與沈竹路交叉口，就在竹溪佳苑對面。

◎ 地塊區位圖

地塊點評

NO.2

◎ 地塊現狀圖

對于這宗地，我們主要分析一下其市場價格。

首先該地所在的仙岩街道商品房極少，可供對比的項目并不多，如“沈東路69号”2013年備案價約1.3萬/㎡左右。

再來看周邊其他二手房情況，以東側約1.6公裡的仙竹佳苑舉例，新小區、動遷配套房售價約1.3萬/㎡。

再往北看，瓯海茶山瓯海之光現房售價約2.2萬/㎡，茶山沒有新房在售，若有新房應在1.8-2萬/㎡左右。

綜合下來看，該項目未來售價應高于本地動遷房、但低于茶山商品房，也就是在1.3-2萬/㎡之間，或許取1.5-1.6萬/㎡較為可能。

而本宗地，刨除内含約10000㎡旅館建面後，住宅部分單價約4100元/㎡，如果配建的商業面積不多，應該說還是有得賺的，利潤不低、而且沒有競品。

本次土拍分析就到此結束了，想了解更多土地新聞、樓市情報，請關注瓯越樓市。