2022年4月30日，北京市公布了《關于進一步加強第一道綠化隔離地區規劃建設管理的實施辦法》。

在這個實施辦法中，再一次強調了“到了2035年，北京一綠地區要确保全面實現城市化”，這意味着北京五環裡地區，大規模的“征收騰退”啟動了。

而這一輪的“征收騰退”将主要針對“城中村”。

這裡面有兩個“疑難問題”需要做一些說明。

第一個，“北京一綠地區”指的是哪些地區？

其實北京的“一綠地區”主要就是特指北京“4-5環”之間的區域，包括部分朝陽東五環外和海澱北五環外的區域。

這個區域目前還存在大量破破爛爛的“城中村”和“農民”，這讓北京這座“全球城市”看起來有點形象不好。

甚至有人說，北京隻要出了4環，就是一個“大型的城鄉結合部”。

這句話的意思表達了兩層意思：一個是說北京真正的城市中心隻有4環裡，其次就是說北京四環外确實發展“有點滞後”。

所以北京的“一綠地區”需要大規模的“整治”了。

第二個，什麼是“全面城市化”？

北京“一綠地區”的整治辦法就是推動“全面城市化”。

“全面城市化”的意思非常簡單，那就是對北京“一綠地區”的城中村采取全面的“征收騰退”，徹底改變“城鄉結合部”的面貌。

更加直白一點的說，那就是“北京五環以裡的城中村 海澱朝陽的五環外的部分城中村”，可能全部都要“拆遷安置”了。

村民全部變成了市民，徹底消滅“城中村”。

北京很多“村民”，可能又要成為“拆一代”了。

根據北京日報的數據透露：北京“一綠地區”涉及的範圍将高達310平方公裡，未來一共要分成27個“實施單元”，來進行“征收騰退”。

實施周期可能要“達到10年之久”，畢竟規模确實太大了。

那麼，大規模的“城中村”經過征收騰退後，會騰出310平方公裡的用地，這麼大規模的土地資源用來幹什麼呢？做房地産嗎？蓋房子賣嗎？

答案當然是“否定的”。

這些土地資源大部分将用來“建設綠化和公園”。

根據北京官方數據，北京“一綠地區”将建設102個公園，這些公園将全部按照“城市公園”的标準進行打造和升級。

很顯然，“大幅度增加綠化”，“減少住宅供地”，北京能夠用來蓋房子的土地又大規模減少了。

而且這些将會“變成公園”的用地位置都非常好，大部分都集中在4-5環之間，可惜大部分都變成“綠化用地”，北京真的太奢侈了。

那麼，北京為什麼要搞這個“一綠地區”和“城市公園環”呢？

這一次的“實施辦法”說的非常明白，主要是基于“兩大目的”：

第一，就是要遏制北京城市的“攤大餅”式發展，在四環的外面形成一個“公園環”，把整個北京牢牢“控制在公園環之内”。

這樣北京就不能再“攤大餅了”，而是逐漸形成“多組團多中心”的格局。

所以“一綠地區”的出現就是北京城市發展“緊箍咒”，出了四環就是“公園環”，堅決遏制大規模開發，北京就是想“攤大餅”也沒有建設用地了。

因此未來的北京城區，發展格局就是：四環裡的中心地區 四環外的“12邊緣組團”，剩餘的全是綠地和公園。

北京搞“一綠地區”的第二個目的就是要“減量發展”。

簡單的說，就是北京的“土地太多了”，如果全部都實施房地産開發，那麼就需要大量的常住人口來填補。

這樣會形成“嚴重的城市病”。

所以北京的發展必須要“減量發展”，就是要把原來可以開發房地産的土地，統統改成“綠地”，減少住宅土地供應，從而減少人口增量。

因此北京雖然看起來“土地特别多”，但是不好意思，這裡面大部分都是“綠化用地”和“公園用地”，房地産開發“大幅度降下來了”。

更有意思的是，北京的新版城市規劃中，除了“一綠地區”，未來還要“搞二綠地區”，未來的北京，漫天遍野都是“公園”和“綠地”。

導緻的結果，就是北京的“住房土地供應”大幅度下降了。

那麼這種規劃對于北京房價來說，會有什麼影響？

第一，對于北京的整體房價肯定是重大推動，供應會越來越小，土地會越來越值錢，地價會越來越貴。

從長期看，北京房價恐怕将很難遏制，再過個十年八年，北京的次新房和新房，恐怕将“一房難求”。

全國房價最高的城市，估計非北京莫屬了。

大規模的“減量發展”，把建設用地都“減沒了”，北京未來将變成“公園城市”，而不是“人口城市，住宅城市”。

第二，四環裡的“次新房”和“新房”可能房價還要進一步上漲，北京四環裡幾乎已經沒有什麼土地可以供應了。

2022年豐台區在四環裡及周邊一下子放出了8塊地左右，這些項目我的建議能搶就搶，對于北京四環的項目來說，可以說是“賣一塊就沒一塊”。

而四環裡的“老破小”倒是價值不高了，因為四環裡不缺“老破小”，反而“品質高的次新”和“新房”特别稀缺。

所以四環裡的“次新”和“新房”，房價将來還要漲，可以大膽買入。

第三，北京的“4-5環”買房，關鍵是要買在“12大邊緣組團”裡面。

北京城區的“12大邊緣組團”，隻要發展成熟的片區，房價都“噌噌往上”漲，比如北苑闆塊房價目前已經9萬 ，定福莊的“朝青闆塊”已經8萬 ，“常營闆塊”已經6萬 。

未來的“東壩”，“海澱山後”等北部闆塊依然很有潛力。

相對來說，南城的“垡頭”，“南苑”，“豐台”，“河西”等闆塊，發展要滞後很多，性價比要差一點。

綜上所述，北京未來5-10年的城市發展重點主要是針對“一綠地區”實施全面城市化，簡單來說，就是要把五環裡地區的“城中村”徹底清理。

所以五環裡最大的“征收騰退”即将啟動。

城中村的居民将會迎來一次“拆遷紅利”，這個是基本确定的。

而對北京的房價來說，這一次的“征收騰退”雖然能夠給北京帶來310平方公裡的建設用地，但大部分都是“公園”了。

北京的未來依然是“減量發展”，五環裡的建設用地将會出現“明顯萎縮”，從而會推動北京房價的持續升溫。

四環裡買不起，就買4-5環，4-5環沒地了，就買亦莊，買副中心，買順義，買房山，買昌平。

減量發展給北京帶來了“多組團，多中心”的人口格局和房價格局，所以如果從長期來看，北京房價大概率還是次新房和新房的“普漲”趨勢。