物業管理員指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建築及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以級維護相關區域内環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。

　　物業管理費-物業管理員

　　物業管理費

　　物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。

　　物業管理費詳細構成

　　1、物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費：

　　1.1基本工資：職務人數。

　　工資标準（元）月工資總額（元）。

　　1.2按規定提取的福利費=基本工資總額*福利比例。

　　1.3服裝費：每人按冬夏兩季。4套衣服，二年半使用期計算。

　　2、物業共用部位、共有設施設備的日常運行、維護費用：

　　2.1公共照明系統的電費和維修費。

　　2.1.1樓内公共照明系統電費:

　　計算公式=公共區域照明燈總數（樓道燈）X功率X每日預計開啟時間X30天X電價。

　　2.1.2樓外公共照明系統電費:

　　計算公式=公共區域照明燈總數X功率X每日預計開啟時間X30天X電價。

　　2.1.3噴泉水系電費：

　　計算公式=每台功率*每次啟用台數。

　　*每天平均開啟時間*30*電價/12

　　2.1.4弱電系統電費:（弱電系統是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設施設備），計算公式=戶數*每戶每日平均用電量*30*0.486。

　　2.1.5維修費。

　　2.2給排水設施的費用。

　　2.2.1消防泵的電費:計算公式=總功率X每月開啟時間X電價。

　　2.2.2排污泵的電費:計算公式=總功率X每月開啟時間X電價。

　　2..2.3消防水箱清洗費:

　　計算公式=總用水量X水價/122.2.4外排水清污費。

　　計算公式=下水井數量X清洗單價*

　　每年清洗次數/122.2.5噴泉、水系用水損耗費用：損耗是指蒸發與滲漏。計算公式=每年損耗量*單價/122.2.6維修費。

　　2.3共用建築、道路維修費。

　　2.4不可預見費（按上述費用總和的5%—10%計）。

　　3、物業管理公共區域清潔衛生費：

　　3.1清潔器械、材料費（拖布、條帚、手套、清潔劑、垃圾袋等）按價值和使用。

　　年限折算出每月值。

　　3.2垃圾桶購置費（分攤使用年限）。

　　3.3垃圾清運費。

　　3.4保潔用水經實際測算，

　　6層樓道清潔一次用水0.03噸.0.03X119X30X3.2=342元；

　　3.5消殺費

　　4、物業管理公共區域綠化養護費用:

　　4.1綠化工具費（鋤頭、草剪、噴霧器等）：

　　4.2化肥、除草劑、農藥、補苗、汽油費用：

　　4.3綠化用水費：××綠化面積約80000平方米，經實際測算，1噸水約澆100平方米綠地，按每月澆4次水，按東北地區需澆水8個月計共32次，綠化用水約2元/噸。

　　80000/100X32X2/12=4266元

　　5、物業管理公共區域秩序維護費用。

　　5.1保安系統設備電費（監控、巡更、背景音樂、衛星接收等）：

　　5.2保安系統日常運行費用：（對講機電池、頻道占用、登記表卡、停車道閘等）。

　　5.3日常保安器材裝備費（對講機、消防用品、警用物品）。

　　6、行政辦公費。

　　6.1通訊費用。

　　6.2文具、辦公用品費用。

　　6.3車輛使用費。

　　6.4節日裝飾費（含彩燈電費）。

　　6.5公共關系費。

　　6.6辦公室采暖費（北方才有）。

　　6.7書報費。

　　6.8社區文化宣傳費（《鴻城社區報》等）。

　　6.9培訓費。

　　6.10辦公區、員工生活區電費。

　　6.11辦公區、員工生活區用水：每月冷水400噸，熱水100噸。400X3.2+100X10=2280元。

　　6.12其它雜費。

　　7、物業管理企業固定資産折舊費：

　　7.1辦公設備:電腦、辦公桌椅、複印機、文件檔案櫃、保險櫃等。

　　7.2工程用具：各專業用具，水工用具、電工用具。

　　7.3綠化、保潔專業用具。

　　7.4辦公、生活用房裝修費。

　　7.5員工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣櫃等）

　　7.6其它。

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用

　　9、物業公司利潤：按上述1-8項費用的3%計算

　　10、法定稅費：

　　（按營業額繳納營業稅5%、城市建設維護稅按營業稅的7%、教育費附加按營業稅稅額的3%計，合計營業額的5.5%）。

　　物業費=每月管理費用支出/總建築面積。

　　注：以上測算未考慮收費率問題。

　　電梯費用測算

　　相關數具：

　　1、電梯功率；

　　2、電價；

　　3、使用率；

　　4、電梯年檢費；總額/12月=**元。

　　5、每月維保費：

　　6、分攤戶數；

　　計算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=**元/月/戶。

　　物業管理員

　　物業管理員指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建築及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以級維護相關區域内環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。物業管理員是指投入使用的房屋及其附屬設備與配套設施進行經營性管理，并向物業産權人、使用人提供多方面、綜合有償服務的人員。物業管理員須具備高中以上學曆，具有一定的觀察能力及較強的表達和計算能力，是實行就業準入的職業之一。

　　物業管理員職責之一、日常工作任務單派發、登記及與維修人員間的協調聯系。

　　物業管理員職責之二、零星維修材料采購、入庫做好登記。領用應嚴格遵循中心的有關制度，把好數量關、質量關。

　　物業管理員職責之三、配合部門經理定期檢查、維修供水系統，保持其正常運轉，建立正常用水、供水、排水管理制度并做好記錄。

　　物業管理員職責之四、建立高壓配電房巡視制度，每天巡查兩次，每月細查一次，半年檢修一次。

　　物業管理員職責之五、持證上崗，遵守操作規則，貫徹二十四小時有人值班制度，發生故障及時解決，保證水電的正常運轉。

　　物業管理員職責之六、保證各維修點、工場間的清潔，工具、物品堆放整齊。

　　物業管理員職責之七、主動上門征詢聽取業主的意見，主動改進，發現問題及時反映，并妥善解決。