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　　昨天，本人發布的海南“禁公寓令”正式實施，商改住行不通了，公寓業主哭暈在廁所引來了無數小夥伴的信私。

　　信私内容主要集中在2個方面 1.海南公寓禁令落地執行後，公寓的價格是漲還是跌？

　　2.海南公寓現在買點還是賣點？

　　評論區内小夥伴們更對海南公寓禁令該政策是利好還是利空争執不下 今天，本人就本着以事實為根本原則的原則。詳細地将“禁公寓令”進行解讀，将實施“禁公寓令”各城市的房價對比進行對比，以此方便各位看官老爺的判斷做個真實的參考依據。

　　先來了解一下什麼是“禁公寓令” “禁公寓令”是專門用于限制商改住的禁止令。

　　所謂：“商改住”，就是開發商将40年或50年（50年産權年限的樓盤極少）商業産權性質的公寓、寫字樓、廠房通過規劃及施工二次改造，将原本适用于商用辦公的公寓、寫字樓、廠房通過調整外立面、戶型、公共共間、室内水、電、燃氣、供暖等功能達到民用類住宅使用标準的改造。

　　“禁公寓令”的根本目的就是為了“摁死商改住” ！

　　為什麼要摁死商改住呢？

　　商改住就好比将五菱宏光改裝成越野車參加硬派越野賽

　　商改住就好比将金杯汽車刷上漆，拆掉後排座椅改裝成貨車拉貨

　　商改住就好比把蘋果iPod Touch加上一個功能外套（蘋果皮520）改裝為蘋果手機...

　　看觀老爺們肯定會有疑問：“這些魔改隻不過是物盡其用而且，為什麼公寓在原功能基礎上二次強化就要被摁死？”

　　這是因為——公寓商改住可絕對不止單純的商品魔改那麼簡單！

　　在實施禁公寓令的城市公告細則及商改住的危害中找到答案 截止2021年實施禁公寓令的城市如下：

　　實施并執行禁公寓令的省市區域（含2021年10月15日海南全島執行禁公寓令）的總數已經達到了18個省市地區！

　　18個省市區域禁公寓令的細則全部針對“商改住”對政策調控與銀行信貸政策，以及給業主帶來的風險！

　　商住房會給銀行帶來哪些風險呢？ 1.為了抑制高房價，國家在不同時間不同城市都出台了樓市調控政策，但這些調控政策都是針對住宅市場的，公寓因為是類住宅但又不是住宅成為了政策調控的避風港。很多公寓、寫字樓、廠房都借着政策的風混進住宅市場，聰明的開發商鑽了這個空子直接調控政策打折扣甚至是無效。

　　2.銀行對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例通常不得低于50％，貸款的利率不得低于基準利率的1-1.25倍，然而，購房者特别是炒房者購買的第二套房子是商業房，絕大多數銀行将不把商業房計入二套房的範圍。炒房者即不增加名下住宅套數又完全躲避了高首付款及高利率。

　　商住房又會給業主帶來哪些風險呢？ 對于業主來說，買了商改住的房子可謂“後患無窮”，

　　1.商業房土地的使用年限是40年，比住宅少30年。

　　2.商用房屋不能随房遷戶口，孩子上學也不能享受就近入學的政策。

　　3.商用房最大的居住隐患是“民商混雜”，同一棟樓裡邊既有辦公的又有居住的，會有很多安全隐患。

　　4.《物權法》規定，住宅産品70年産權到期自動續期，而商業房如何續期尚無明确政策。另外，商業房購買後，将來再轉讓的機會也會比住宅少。

　　5.“買了商業房居住的人享受不了居民小區的許多配套設施。普通住宅居民小區會有幼兒園、健身器、文化活動中心、社區診所等許多配套設施，而以商業房是不會配建社區配套的。

　　6.住宅的日照時間就比商業房長得多，從通風上來說，住宅的要求也比商業房高。

　　7.“商改住”同時也是一種違法行為，《中華人民共和國土地管理法》規定，建設用地經依法批準後，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變就是一種違法行為。不按預售證上規定的房屋用途進行銷售也是一種違規行為。

　　顯而易見——商改住于金融與樓市調控政策而言成為了政策的盲區與避風港；商改住于業主而言是風險遠大于收益！

　　最後，給出開篇問題的答案 1.海南公寓禁令落地執行後，公寓的價格是漲還是跌？

　　公寓價格必跌，各位觀衆老爺可詳細查詢全國範圍每個執行禁公寓令的城市公寓曆史價格。以北京、上海、廣州為例，公寓的價格均在政策執行後跌跌不休。

　　海南雖然有着全國唯一的海岸線、唯一的國際康養配套區（規劃中在建）、唯一的度假聖地、海南國際自貿島的未來政策利好、數年房價不跌的神話保持者等殊榮，但政策調控可不是鬧着玩的，本人預判海南将布上列城市後塵——公寓價格下跌。

　　2.海南公寓現在買點還是賣點？

　　個人認為是房價的拐點，海南的公寓絕不可能因為“物以稀為貴”而上漲，反而會因為政策的調控而下行。所以說，眼下海南的公寓根本不是買點！至于是不是賣點，完全要看政策的下一步細則和交易細則。

　　特别說明：有的人說以前買公寓的人發财了，有燃氣、有給排水、有衛生間的公寓價格必漲，可以長期持有通過出租賺錢。個人持該觀點的小夥伴詳細查查各執行公寓禁令的城市房價數據。

　　本文中的提到的9個原因及答案是一人之言，如您有不同觀點還請斧正。

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　　感謝您的閱讀。

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