如果你走在上海市中心的街頭

尤其是那些非網紅景點的地方

稍微留心觀察身邊人，你會發現這裡和其他城市的不同之處

有很多瞬間，你仿佛會以為自己進入了一個老人世界

這是上海市中心上班時間段的某個街道場景，老年人一般會在這個時候傾巢而出

就連周末逛街，在商場裡吹空調圍坐成一圈的，依然是爺叔和阿姨們

上海不僅是一個擁有2500萬常住人口的巨型城市，也是我國進入老齡化社會最早的大型城市

作為一個巨型老年人之城，上海可能比你想象中的還要更老

01

先來感受下

上海到底有多少老年人

說出來這個數字你可能會有點不敢相信

上海目前僅滬籍人口裡，老年人的總量就已經達到了533.49w人，這個數量在全國排名第一

上海的老齡化程度，已經超過了我們認知中最老的北方城市煙台、哈爾濱、大連等等

如果把533萬這個數字平移

先跟大家普及一下，現在中國特大城市的最低規模标準是500萬

平行對比的話，山西省太原市的常住人口也不過539萬，中國第一批經濟特區裡的新一線城市廈門，常住人口也隻有516萬

也就是說，上海僅憑借滬籍老年人口，就可以單獨填滿一個太原市或廈門市

你能想象嗎，把上海六十歲以上的人集中起來，竟然可以單獨成為一個特大城市

咱就是說，把上海60歲以上的爺叔阿姨搬到一個新城市，不僅可以填滿，居然還達到了可以開通地鐵的水平

如果按照年齡結構來看，分布得還比較平均，其中大部分在60-69歲之間

上海老年人口總量為什麼可以這麼高，主要是因為準老齡人口多，帶來的增速快

就拿2019年末到2020年末來說，上海的65歲及以上老人，就增加了20.79w人

單位折算一下，每天上海新增570人，每小時23人，每3分鐘1個，65歲以上高齡老人

上海哪個區人口老齡化最嚴重，看下面這個表格

虹口區、黃浦區、普陀區、靜安區的老年人口比例占戶籍人口都達到了40%以上，是絕對的深度老齡化區域

如果和同類城市對比，上海的老，更加突出了

以常住人口來看，上海老齡化程度是深圳的6-7倍

在四座一線城市裡，上海不僅是最老的，還是結婚率和生育率都最低的一個，2020年上海常住人口的結婚率隻有千分之3.8，全國倒數第一

意味着未來十年，上海滬籍老年人口數據還會加速上升

根據上海市政協在一個養老工作會議上的發言

預測到2030年，上海的滬籍老人占比将會達到40%，到2040和2050年，這一比例将會達到44.5%

如果到了那個時候，上海的老齡化程度将會全面超越日本，成為全球老齡化最高的城市之一

或許不用十年

常住人口二千五百萬人的上海，就會變成一座每三人行必有一老的城市

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這500多萬老年人，都住在上海哪裡

在一個城市的發展裡，人口的增長總是伴随着房地産的變遷

如果回到文章标題的那個問題，上海的老年人都住在哪裡

我們主要從上海房齡最老的那些闆塊和房子說起

上海最老的房子分布在哪個區

從上海十六個區裡，二手存量房房齡結構來看

在市區裡的七個區裡，房齡最老的是黃浦區，大約有三成的小區，房齡都在30年以上

而在長甯區、靜安區、徐彙區和虹口區的二手小區裡

大部分房齡主要分布在20-30年之間這個房齡段，占比在35-40%之間，房齡段為30年以上的小區，占比都接近30%

所以，在上海的黃浦、長甯、靜安、徐彙、虹口，五個市中心城區裡，有一半的房子房齡都在20年以上

基本都是2000年前後建設的老破小

其他，楊浦區和普陀區存量房小區的房齡結構相似，20-30年之間房齡的小區占比較高，普陀區最高占比為40.3%，房齡在10-20年之間的小區占比在30%左右

也就是說，上海郊區裡房子最老的地方是崇明，其次是金山

這兩個區離上海主城區最遠，也沒有産業導入，因此房地産開發速度，相對其他郊區就慢很多了

在五大新城活力滿滿的時候，金山和奉賢依然給人衰老的感覺

他們住的房子有多老呢

如果同樣用房子類型的維度，來為上海3萬個小區排序，大概是這樣的

老洋房（100歲以上）>工人新村（70歲左右）>老公房（40-50歲）>動遷安置房（30歲）>次新房（5-10歲）>商品房

上海光是房齡70年左右的工人新村，從1953年到1958年，一共建了201個，住宅面積達468萬平

其中以曹楊新村、彭浦新村為代表，他們大多建造于1950年代初期，有很多房子的房齡已經超過70年以上了

彭浦新村街道作為滬上傳統的工人新村，是一個典型的老齡化社區，老年人口基數大

老齡化比例高，轄區戶籍人口總數達12.6萬，其中60歲以上的老年人為5.1萬，老齡化程度高達42.1%

毫無疑問，在這些最老的房子裡，居住着最多的老年人口

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老年人都喜歡買上海哪裡的房子

我們團隊做過的選題有提到一個數據

在2020年上海鍊家的全年成交數據裡，除了33-35歲置換客群，第二成交年齡高峰在53-63歲之間

意味着，老年人成為上海買房置換的第二客群，他們置換的膽子，大到你想不到

來源：2020年上海鍊家成交數據

而這群老年人買房的特點是什麼

從鍊家給到的數據，我們看到很多購房軌迹是同區域同闆塊，甚至同小區置換

從上海鍊家成交數據可以看到，44.8%的老年人置換目的地，還在相同行政區，而同闆塊置換的比例為25%

老年人置業目的地還有一個特征，就是“往外跑”，我們先從具體行政區域來看

來源：2020年上海鍊家成交數據

上海老年人搬入前三的區域分别是：松江、寶山、嘉定，搬出前三分别是：徐彙、浦東、虹口，老年人他們正在逃離市中心

就拿我最近接觸到的幾位住在上海徐家彙附近老破小裡的老年房東來說

他們大部分處于退休狀态，上海市中心繁華熱鬧的商業、教育資源和他們關系不大

他們更想把一套面積40平左右，房齡四五十年的老破小，置換到松江、嘉定的電梯房，安靜的渡過晚年

但是從新房供應的角度來看，社保積分一定程度可以判斷出新盤的客戶購買畫像

去年幾個新盤的積分也是提前上演了老齡化

而今年截止7月1日

上海新盤裡已經有徐彙濱江的百彙園、森蘭名苑、中企海睿濱江、招商外灘玺、金鼎首府，五個新盤的積分超過了65分

最高的是森蘭名苑，上海本地家庭都要繳納222個月的社保，換算到年的話，繳滿18.5年社保才能入圍

于是這些上海熱門盤的購房客群基本沒有年輕人，多數是40-45歲左右的中年人

老破小裡的老年人在搬離市中心

但市區新盤卻已經又開始提前進入老齡化了

04

老齡化帶來了城市管理的精細，也帶來了困難

之前我們一直和大家聊的是城市更新

聊養老院、聊上海的精細化社區養老做得有多好

确實上海是一座對老年人最好的城市，它擁有很好的醫療、養老設施、人性關懷等等

上海純老家庭達到了157.79萬人，而獨居老人數量也有30.52萬

也就是說有三分之一的上海家庭，家裡隻有老年人，沒有年輕兒女，沒有三代同堂

還有30萬老年人目前是獨居狀态，沒有人照顧，沒有老伴

他們或者需要定期服用注射藥物、定期看病看醫生，甚至連上網團購蔬菜都很困難，身邊可能都是同齡人居多

于是網上才有了各種各樣幫助老年人的渠道和新聞

或許，上海這座城市不會老去

它依然提供最繁華時尚的空間和前沿的信息

但人終究會老去

在這個全中國老年人最多的城市

上海如何面對人口老齡化，真的不容樂觀

以上為正文，來自喬不絲