20年房齡以上的老舊房子停止拆遷，将是2021年房地産市場上的最大利空。從今年開始，棚改拆遷停止了，取而代之的是舊區改造。舊區改造就不存在大拆大建的情況了，具體包括刷外牆、裝電梯，改善供暖、建造停車庫等等。總之在舊改之後，老舊小區的基礎設施和居住條件都會得到提升，這也意味着，很多老舊小區居民翹首期盼的拆遷已經成為了過去式。

據資料顯示，老舊房子改造在“十四五”期間的全國将完成17萬個，涉及4200萬戶居民的改造工作。而早在2020年開始，全國不計劃改造城鎮老舊小區就有3.9萬個。拿住建部副部長的話說，我們可以确定的是“大規模棚改拆遷”的時代已經宣布終結了，未來接替棚改的是舊改。換而言之，按照舊改新規，從2021年起，符合條件的老舊小區，不再拆除重建，而是全部原地改造。

可能很多人都搞不明白，國家為什麼現在要堅持棚改變舊改了呢？我們歸結主要原因有以下幾個：第一，棚改貨币化安置在一定程度上推高了當地的房價。拆遷居民拿着動遷款到周圍購置房産，這雖然會給當地商品房去庫存，也會造成當地房價的上漲。在決策層看來，很多老舊小區隻要稍微改善一下，居住環境就會快速提高，根本沒必要再大拆大建，這樣會大量浪費寶貴資源。

第二，房價越高，地價越漲，拆遷費越來越高，當地很多拆遷戶把拆遷當作緻富的途徑，開出過分的條件，開發商要想拆遷的難度是越來越高。其實，開發商也不是傻子，盲目的高價拿地是因為全國房價一直在上漲的原因，而現在閉着眼睛拿地建房，就能赢利的好日子已過去了，過高的拆遷費就是在增加開發商的投資風險。所以，開發商搞拆遷的積極性是越來越弱。

第三，棚改貨币化安置一直被社會各界诟病，很多老舊小區居民，都做着社會最底層的工作，或者幹脆在家歇着搓麻将、鬥地主，就是等待上面來拆遷，隻要一拆遷，就能拿好幾套房，以及巨額的拆遷款，命運一下子就改變了。社會上也有靠拆遷一夜緻富的群體，這樣不勞而獲，獲得巨額财富，會拉開社會貧富差距，也會讓人不願意埋頭辛苦工作，大家都向往着快速緻富。如此一來，不利于社會風氣的正确引導和健康發展。

實際上，舊改取代棚改，會讓兩類人感到失望：第一類，是之前大量購置老舊小區的專業投資炒房客，這會因為老舊小區不再拆遷，使他們的投資全部套在了老房子上面。在上海，很多房産中介都挂出了面積不大，但是房價很貴的老舊小區，有些老房子隻有16個平米，就要賣到120萬高價，而買下這些老房子的炒房者，就是博拆遷，一旦拆遷變舊改了，那炒房客的投資再也難以變現了，真的要徹夜難眠。

第二類，住在老舊小區的業主要失望了，他們本來生活在社會底層，想通過拆遷來改善自己的生活，改變自己的命運，但是這個願望落空了，雖然說棚改變舊改後，老房子還會給予一定的修繕，生活環境有了提高，也應該算是喜事一件，但是要想不勞而獲，通過拆遷緻富的夢想破滅了。

棚改貨币化安置終于要結束了，在未來幾年裡，老舊小區不會拆遷，更多的是通過改造來翻新，從而改善居民的居住條件。有人說，舊改之後的老房子也會升值，我隻能說，居住環境改善了，房子看上去更新了一些。但老房子的内部結構已經老化，而且房型的設計也比較落後，而且20年以上老房子貸款都會受到影響。如果你持有這樣的老房子，用于居住還是可以的，但要說有多大的升值空間，我還真的沒有看出來。