從技術的角度出發，購物中心從立項開發到開業經營總共需要經曆定位期、籌備期、進場期、啟動期、運營期、穩定期6大階段。

具體細分的話，又可以分為立項、拿地、前策定位、設計規劃、招商推廣、報批、工程開發、竣工驗收、商戶入場裝修、籌備開業、招商調整、運營管理。而在不同階段，購物中心的經營工作也有不同的重點。

定位期

為商業運營打好基礎

一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業态經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業态實際經營要求，對商業的業态分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、代理公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。

以拿地這個工作節點來說，開發商需要與區政府、國土局、規劃局、房管局、物價局、設計院、消防局、城管、環保、食品藥品監督管理局、工程總包單位、工程監理、室内設計公司等部門和單位打交道。涉及的關鍵指标有地塊面積、容積率、覆蓋率、綠化率、車位配套等。

籌備期

為市場運營做好準備工作

在第一個時期工作完成之後，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。舉個例子來講，一般新商業招商有很多都是首次下海缺少經驗的商戶，經營管理公司在此時一方面要注重篩選有多次經商經驗的商戶，另一方面應該編撰創業手冊等資料，協助創業者順利入行。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立信息部優化商戶上遊貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競争力商品。

以招商工作中的招商談判工作舉例，其需要溝通的核心内容包括工程交場條件、承租面積、租金收繳方式、物管費、推廣費、遞增率、押金、租期、免租期、裝修期物管費、垃圾清運費等内容。由于目前商業項目衆多，加上疫情的影響，招商工作也越來越難，如何與連鎖品牌溝通，如何挖掘銷售額優良的本地品牌，如何打造能拉動人流的品牌落位，這是需要在購物中心籌備期甚至定位期就需要考慮的。

進場期

提升産品競争力和商戶經營信心

此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶審視産品競争力，對持觀望心态，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡性循環經營自然難以做旺。此階段經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競争力。

商鋪裝修的組成一般含有：門頭、店招、隔牆玻璃、天地牆、燈光、消防、空調、展櫃、陳列、收銀台等。另外，餐飲還需要有候客區、就餐區、廚房的操作區、清洗區、垃圾堆放區、遞菜通道、後勤通道、消防緊急疏散門等，同時還要滿足用電負荷、天然氣安裝、隔油隔污、廚房運水煙罩系統等食品藥品監督管理局的審批通過。

啟動期

把人氣做起來

商業進入試業或開業後，最初的一段時間最重要的任務就是制造現場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業态還是批發業态，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質量不高、價格無競争力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競争力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。

運營期

把生意機會最大化

項目初步經營起來之後，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，專業市場類的應加大和下遊終端商戶的貿易對接工作，零售賣場類應盡可能擴大商圈輻射範圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。

穩定期

守衛消費商圈，與時俱進提升商業競争力

此階段一方面為商業創品牌，增加商業形象誠信度，促進消費者情感認同度，另一方面要持續不斷地為市場商戶提供商業資訊、增強其經營素質和新商品引進能力，持續不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。

// 小結

商業地産的經營管理是一件專業性較高、異常繁瑣的工作，但并非無章可循。從技術層面來說，需國内商業地産通過幾代努力，不斷總結成功經驗、掌握其運營規律，并在日常工作中不斷總結與檢讨各項工作流程、作業标準與制度等，便可如工業流水線一樣，形成執行的标準化。商業地産運營也并非高科技，國内商業地産人也一定可以創造性的摸索出一條适合自己的康莊大道。