做營銷總難，在鄭州做營銷總難上加難。

鄭州這幾年仿佛開了光，城市價值被重新發現，全國一線房企争先恐後，氣勢如虹決絕殺入。然後呢？雖說一線大佬各占各坑，表面看起來也挺有面兒。但其實，叫好又叫座的，大多還是本土房企。

不過有一樣，一線房企總能力壓本土豪強，那就是營銷總換得倍兒勤！

當背負着極高期待、極強使命感的營銷總，放下行囊，準備在鄭州大幹一番時，幾座“大山”總能随時教他學做人。

沒事，别來鄭州做營銷總，真的，太難了！

經曆了三月底短暫熱鬧之後，各大開發商紛紛收起了假裝“漲價”的神通，樓市逐漸恢複平靜，不出意外的話，本月業績将成為各大開發商的比慘大會。

不用想就知道，在每一個滞銷樓盤背後，都站着一個臉色鐵青的營銷總，在這種市場中賣到絕望。

有兩個事實可以以點帶面證明，鄭州的地産營銷總要更加艱難。

第一，不可否認的是，作為城市限價的目标也好，市場真實博弈的結果也罷，鄭州絕大多數版塊的同等條件房價，幾乎已經和2016年12月甚至6月份的價格持平。長達三年多的兜兜轉轉，房價不景氣如此。

第二，去年12月曾經在北京參加過一個論壇，鍊家總部市場總分享說，鍊家新房銷售業務全國表現最好的城市之一就是鄭州，幾乎沒有之一。内外壓迫之下，甲方營銷總的生存狀況，可見一斑。

如果不把鄂爾多斯、鶴崗等城市拉出來擡杠，鄭州地産營銷總是同類城市中最難做的，幾乎沒有之一。

政策限制“五指山”很硬核。

“限購、限貸、限價、限商、限售”這樓市“五限”，就是壓在營銷總頭上的“五指山”，百般神通至少被收了99般。

鄭州“五限”執行之徹底，之果敢決絕，全國難有出其右者。自2016年10月重啟“限購令”至今，鄭州“五指山”幾乎紋絲不動，連根草都不帶拔的。

在鄭州當營銷總，那都是戴着鐐铐在跳舞。

河南還有個特點，加碼政策最迅速，放松調控最謹慎。還記得駐馬店麼？悄咪咪打響“救市”第一槍，結果偷雞不成蝕把米。

你要知道，别的城市幾乎都是“外人”喊打，駐馬店可是被“自家人”滅的（省ZF約談）。

作為省内大哥、領頭羊，鄭州自然要起模範帶頭作用，恐怕連放松的念頭都不能有。更何況，鄭州房貸利率穩居全國前列，買房成本那叫一個高，沒有“六個錢包”真不敢想。

說多了都是淚啊，兄die！

分裂的新老城，裂變的新區，淩亂的營銷總。

很少有城市像鄭州一樣，新城區全面吊打老城區。

最能說明問題的當然是房價。一條中州大道像隔開了兩個世界，鄭東新區房價最低2萬起，老城區房價最高也就2萬左右。

當然，這不是重點。重點是鄭州新區概念頻出，今天這兒一個新城，明天那兒一個開發區，分散導緻聚焦不足，定位大多雞肋。

太多新區，發展中心未夯實，版塊熱度不持久，房企深陷其中。

最典型就是綠博版塊，文創區産業資源落實太慢，地塊早期大多定位改善，蘭喬聖菲的别墅，融創觀瀾壹号的橫廳大戶型，永威上和郡的大平層……

這些産品就算放到北龍湖都不失競争力，但奈何綠博闆塊産業進展太慢，交通及配套跟不上，幾乎淪為剛需外溢地，降價降到親媽都不認識。

類似的還有濱河國際新區、常西湖新區、楊金片區、平原新區，闆塊概念無法支撐房價，營銷總大多時候也是回天乏力，有勁無處使。

而三環内主城，多城中村改造，供地節奏不能保證，營銷節奏失當。

營銷理想的節奏，展示面優先提供，售樓處、示範區、樣闆間，三寶在手，賣房無憂。但鄭州主流地段多為城中村改造，容積率奇高，無法做出好産品。供地節奏無法把握，大多項目倉促開始。

也有人提前招兵買馬，閑養半年，營銷總要麼磨光銳氣，要麼耐不住寂寞紅杏出牆。

在鄭州，營銷總不能叫營銷總，叫被渠道掐住脖子的營銷總。

貝殼新房渠道的第一個試點城市就是鄭州，大獲成功之後，才被迅速的複制到了天津、成都等其他城市。

在鄭州做營銷總，沒有渠道玩不轉，用了渠道更加玩不轉。

曾經有個遠郊盤的營銷總，用了一個星期的X殼渠道，因為傭金太高放棄了。但是在那之後的半個月，這個盤沒有一個自然到訪。

訪客都被X殼洗完了。

還有一個營銷總，用某渠道半個月賣了20多套房子，放棄渠道一個月，結果隻賣了兩套。

到底是渠道太厲害？還是營銷總太無能？在鄭州，這是個哈姆雷特式的靈魂拷問。

據說，去年房企總部年終彙報大會，PPT都是這麼彙報的：

其他城市/區域：

-我們去年完成了銷售額XX，銷售面積XX，拿地XX。

-優秀！

鄭州城市區域：

-我們去年也大賣，銷售額XX，銷售面積XX……

-說重點，賺的錢呢？

-哦，都在X殼口袋裡！

營銷總，卒！

在鄭州做營銷總，那是“小姐的身子，丫鬟的命”。

期待太高，用心太少。尤其是外來房企，對鄭州市場的銷售有太理想的期待，人多錢多客戶傻，标準化産品一上，就要求全開全清。對市場缺乏足夠尊重和研究。

對比杭州，每個房企都對城市、客戶有細緻研究，成為産品高地。鄭州的開發商産品總是全國的下限，客訴頻率最高，負面輿情最多。

開發商和消費者在鄭州已經形成極度不信任造成的惡性循環。

鄭州還是一座剛需之城，消費習慣不成熟，站崗的往往是品質盤。鄭州樓市的兩個巨大變量：

第一是數量過于龐大的剛需客戶群體，價格為導向；

第二是龐大的地市客戶，占到總銷三成左右，該部分客戶普遍看重短期價格浮動，跟風比較嚴重，不對房屋價值做深層分析，是買漲不買跌的核心群體。

比如，在過去兩年地市市場房價上漲較快，甯願買南陽、洛陽本地6000-8000的小産權房，也不認同幾乎同等價格的鄭州近郊的房子。

SO，在鄭州當營銷總，開始是心比天高，結局總是命比紙薄，被現實教訓的一愣一愣的。

亂世出英雄，時勢造豪傑。在鄭州做營銷總，也可能更加有所作為。

疫情之後，全國在變，鄭州也在變。

樓市進入盤整期是毋庸置疑的，各位營銷總監要時刻保持警惕，修煉内功、淬煉團隊、精細管理、擁抱變化！

我們也呼籲各房企，給予來鄭州做營銷總的愛将更多關愛。

1.預期要合理。希望房企們大佬們，合理看待鄭州市場的特殊情況。中原省會，居大不易，雖有一億兩千萬人的客群基礎，但個個“攔路虎”威力也不容小觑。

2.團隊要穩健。大力出奇迹，穩健出業績。有些房企營銷總走馬燈似的換不停，一言不合就下課，業績能好了才怪。

3.誠意要給足。真的，請給鄭州更理想的産品，美的、堅固的、高性價比的。千萬人口、萬億GDP的新一線城市，鄭州人配得上更好的房子。

另外，也請給鄭州營銷總更多的權限，更趁手的武器。

在鄭州這樣一個特殊市場，能做出業績的營銷總，是真正的幹城之将、股肱之臣。

春風得意馬蹄疾，一日看盡綠城花。

沒事，别來鄭州做營銷總；如果來了，就請做一個“陷進去”的營銷總。