案情簡介：

2015年當事人黃某考慮到其母年事已高，為方便照顧，就在自家附近物色合适房産供其母居住，之後黃某與周某、趙某（周某之妻）簽訂房屋買賣合同，購買周某、趙某的拆遷安置房。由于當時該安置房不滿足上市條件，合同約定了在政策和法律許可時，周某、趙某需配合辦理房屋産權證及土地證的過戶手續，并及時過戶給黃某。土地出讓金、稅費也由周某、趙某承擔。之後當事人黃某支付了房款并實際占有了房屋。

之後由于房價上漲周某、趙某後悔當年将房屋出售，在該房屋滿足上市條件後，仍拒絕辦理初始登記并過戶。于是當事人黃某找到了筆者，尋求解決之道。

筆者在簡要聽罷案情後，分析認為當事人黃某簽訂的房屋買賣合同并不損害國家利益和社會公共利益，不違反法律禁止性規定，應是合法有效的。周某、趙某不配合辦理初始登記和産證的原因很有可能是因為周邊房屋漲幅較大心裡不平衡所緻，該案件的最大争議并不在于法律上，相反是在實踐上，也就是說，法律上，該房屋無疑是應該判給當事人黃某，周某、趙某應當配合過戶，但是實踐上，由于周某、趙某還未辦理初始登記，執行中無法強制其辦理，所以一定意義上不具有執行性。

筆者建議先起訴，通過起訴的手段看看能否通過補償被告一部分金額的方式讓其自願幫助當事人辦理過戶并登記，從而達成調解。如果不同意調解，我們可以追加案涉房屋所在街道作為第三人，嘗試讓其參與庭審，以達到執行中配合原告過戶的目的。當事人同意了筆者的方案。

之後的案件發展進程與筆者預料的一緻，筆者訴請要求确認合同有效并繼續履行合同，要求被告周某、趙某辦理初始登記并過戶給原告黃某。庭審中，雖然被告也統一調解，但是幾次出爾反爾，沒有調解的誠意。這也讓筆者下定決心，追加了街道作為第三人。筆者在與法官的溝通中也得知，當時無錫确實沒有直接判決的先例，原因也在于之前筆者和當事人分析的那樣，被告如無辦理初始登記，無法執行。但是法官也願意嘗試，勇于做吃螃蟹的人。畢竟因為前幾年的房價快速上漲，有大量的類似的案件囤積着，如果一味的因為無法執行而判原告敗訴，其一是正義沒有得到申張，其二是矛盾非但沒有解決反而加深了。

法院的宗旨是定分止争，而非加深矛盾。從這個角度講，法官也願意嘗試。尤其是在追加了街道之後，街道也表示周某、趙某辦理涉案房屋初始登記已不存在任何障礙，應當立即辦理。原告也表示雖然合同約定了由被告承擔土地出讓金和稅費，但是原告願意承擔該筆費用。法官在和執行局以及不動産中心溝通過後，判決被告需在判決生效之日起三日内辦理初始登記并協助原告辦理過戶。之後根據判決當事人申請執行并順利将涉案房産過戶到自己的名下。

律師提醒：

拆遷安置房的買賣是本身合法的，由于很多安置房的買賣的時候并沒有上市，無法辦理産權登記，就很容易在日後産生糾紛。房屋的産權以登記為要件，買方一定要注意防範風險。對于賣方來說賣房時也要考慮日後升值的風險，無論賣方賣方，交易一定要遵循誠信原則，否則将承擔相應的法律責任。

作者： 許逸舟

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