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望春園小區位于朝陽區北苑錦芳北街，是北京城建新興華地産有限公司建設的闆樓、塔樓、闆塔結合型社區，是北苑家園九個園區中的一區，每個區相對獨立。小區住宅樓共17棟樓，含6棟塔樓、5棟闆樓和1-3号樓、5-7号樓分别組成的2棟闆塔結合樓棟，共計約3267戶，總建築面積40萬㎡。其中闆樓有一梯兩戶、一梯三戶、兩梯五戶設計，塔樓有兩梯六戶、兩梯八戶、三梯八戶、三梯十戶設計。戶型涵蓋64㎡一居至149㎡三居。

（小區大門）

小區物業為北京城承物業管理有限責任公司，塔樓物業費2.03元/㎡/月，闆樓物業費2.48元/㎡/月。物業主要服務項包括24小時安保執勤、日常清潔、設施維修、應急事件處理、社區活動及有償家電維修特色服務等，且每棟樓有單獨的樓管助理。

（小區物業）

（小區宣傳欄）

小區中心位置設有大型水系景觀，夏季會放養魚類，水系四周有低矮植被和樹木，湖邊空閑位置還設置了長凳，整體綠化率在40%左右。且小區道路兩側均種有高大樹木，包括梧桐、松樹、柳樹等，樓棟四周有不同面積大小的花壇。

（花園綠化景觀）

（花園綠化景觀）

（花園綠化景觀）

（花園綠化景觀）

小區是人車分流，以地下車庫為主，地上地下共計4000個停車位，可租可買，其中地下停車費450元/月，地上停車費用150元/月。

（通道）

小區采用集中供暖方式，供暖費用為30元/㎡。

小區建成時間為2006年-2010年，鋼筋混凝土結構，外立面為全瓷磚貼合，灰白色建築外觀設計。底層為車庫，起到一定防潮作用，頂層有隔熱和防漏水設計，所有樓棟均有做外牆保溫。

（樓棟外觀實景）

（樓棟外觀實景）

小區每個單元門口有台階步梯、無障礙通道兩種設計。闆樓和塔樓大門處均設有監控，配備智能對講門禁系統，進入單元需要刷門禁卡。每個樓棟大堂内設有郵箱、快遞櫃等，走廊及電梯間貼有物業宣傳單、安全隐患說明公告、電梯維修負責人及聯系方式等信息，地面以米白色瓷磚為主。

（樓棟大堂）

（樓棟門禁）

（樓棟門禁）

小區住宅樓共17棟，約3267戶，在售戶型包含76㎡-77㎡一居、81㎡-110㎡二居、98㎡-149㎡三居。主力戶型是81㎡-110㎡二居，約占總居室的55%，一居室約占22%，三居室約占23%。像81㎡的兩室一廳，主卧和次卧朝南，主卧帶陽台，廚房朝北，南北通透，報價在520萬左右。

小區内部有老年活動中心、兒童活動中心等，中間位置有一個2萬㎡左右的人工湖，湖邊的綠地上有長凳，東門處為雙語幼兒園，旁邊還有健身器械。同時内部還有舊衣物投放設施、快遞櫃、直飲水機、電動車充電站、生活垃圾分類驿站等設施配套。

（小區内部快遞櫃）

（舊衣物投放設施）

（健身器械）

（生活垃圾分類驿站）

小區東南門附近1.1公裡的地鐵站是5号線立水橋南站，南北兩端的5号線連接了天通苑和宋家莊等居住區，5号線銜接13号線、15号線、2号線、1号線，通達國貿、西二旗等地。

公交方面，距小區約743米有立水橋南公交站，途經197路、620路、專48路、464路等公交線路，其中620路主要可通往公交白坊站、北苑站、牡丹園站等；464路可通往公交東三旗南站、東小口站、惠新苑站。

自駕方面，小區周邊1公裡内主要道路有立通路、北苑路、立湯路，均為雙向四機動車道，連通周邊社區。從小區自駕走北苑路需5公裡，10個紅綠燈，非高峰時段約14分鐘，高峰時段有堵車現象。

小區附近有多家小型超市，約500米處有一層超市、世紀華聯超市（旭輝奧店）；540米處有中國建設銀行（北苑家園支行）、890米處有中國銀行（北苑支行）。

小區周邊3公裡内有龍德廣場、奧特萊斯（明珠百貨店）、華貿天地購物商街等。龍德廣場彙集了美食、衣帽服飾、休閑娛樂、母嬰親子、美妝飾品、家具等衆多商戶，像内有肯德基、皮爾卡丹、蘭芝、周大生、漢堡王、優衣庫、英倫眼鏡等商鋪，涵蓋吃、穿、住、行各個方面。

小區附近約550米内有北京鑫龍内科診所和北京市朝陽區來廣營地區繡菊園社區衛生服務站。

距離小區2.4公裡的三級綜合醫院是航空總醫院，距離3.5公裡的綜合醫院是北京清華長庚醫院。北京清華長庚醫院為清華大學與北京市共同管理的大型綜合性公立醫院，座落于北京市昌平區天通苑地區，占地面積約9.5萬㎡，總建築面積22.5萬㎡，總規劃床位1500床，是融醫療、教學、科研、預防、康複于一體的大學附屬醫院，醫療科室設置齊全。

小區1公裡内有五所幼兒園，即21世紀實驗幼兒園、力邁中美國際幼兒園、幸福泉幼兒園、朝陽區小金星幼兒園、朝陽區朝花幼兒園。

小區1.5公裡内有兩所小學，即和平中學小學部、朝陽區實驗小學。

2公裡内有三所中學：和平街第一中學、朝陽外國語學校、昌平區第一中學（中灘校區）。其中北京市和平街第一中學是一所由北京市朝陽區教委主管的十二年一貫制公立完全中學，北京市示範性普通高中，2020年5月，入選北京市中小學科技教育示範學校名單。

小區1公裡範圍内有泰禾影城（立水橋店）、黑8台球、欣欣羽緣羽毛球運動中心等。

生态休閑方面，距離小區850米處有立水橋公園，是一處免費的市民休息生活公園，該園占地面積6000平米，公園分為東、西兩園，現已經成為天通苑、立水橋附近的居民健身娛樂休息不可或缺的一部分。居民也可自駕三公裡去清河營郊野公園，該公園位于朝陽區來廣營鄉北部，東至鄉界，西至北苑東路，公園面積57.63公頃。

小區1到10号樓的北面有高壓線。

（高壓線）

作為同屬于北苑家園旗下的熱門小區，實地踩盤完茉藜園後，怎麼可能放過經紀人極力推薦的望春園！所以在一個烈日炎炎的午後，長工頂着大太陽開啟了本次“征程”。

因為這個小區離長工居住的地方挺近，所以就騎了共享單車前往，騎行過程中發現通往望春園的道路好靜呀，雖說是中午咋感覺都沒啥人，而且路過易事達廣場的時候還發現四周都被圍起來了，旁邊世代百貨四個大字給人一種鳥盡弓藏，兔死狗烹的悲涼感，怎麼說在北苑居住的5年時間裡，起碼來這裡購物吃飯過好幾次，現在忽然像要被拆遷了一樣，心裡還挺難受。

（被圍起的世代廣場）

但是這股難受勁在來到望春園小區後，瞬間被治愈很多。

長工是從東北門進的，剛邁進小區瞬間感覺自己來到了公園，真的一點沒瞎說！道路兩邊的樹木郁郁蔥蔥，陽光折射出的樹影随風擺動，還挺俏皮，當然也可能是長工騎自行車來，被曬的不行，所以忽然有點樹蔭就幸福感爆棚。

（小區内部）

你以為這就完了嗎？當然不是，這個小區的環境是真的真的真的很不錯，先隻說綠化哈~因為長工居然在中心位置發現了人工湖！不是那種放點水，随便意思一下的那種，是真的湖。

（小區綠化）

（小區綠化）

而且還有貓咪和孩童在湖邊玩耍撈魚，好不惬意。就沖這個湖就把小區的整體調性提高了一個檔次，這是很多标榜豪宅的小區都無法做到的。

（小區内的湖）

（小區内的湖）

踩盤過程中有發現小區很多健身器材特别新，像新刷的油漆一樣，電動自行車充電站也維護的很好，休閑長椅雖然能看出年代感，但一點不髒，尤其是人工湖邊上的，一眼就能看出是因為行人經常閑坐，才導緻椅子上的漆出現了磨損。

（内部配套）

（内部配套）

後來看到了個公示牌，才發現器材新是有新的原因的，因為小區在2020年10月增設了很多休閑座椅、健身器材、監控等，居委會還挺負責。

（公示欄）

小區物業對長工來說算是一個小驚喜，主要體現在兩方面。首先，物業組建了自己的維修團隊，家具家電的維修清理、二手電器的回收都能負責，雖然住戶們的家電器材不會經常壞，但看到這種公告宣傳，心裡還是很有底的。其次是小區有自己的城承租售中心，租房、買房、賣房都涉及，看宣傳欄裡展示的售房傭金還挺低，就是沒親身體驗過，不知道靠譜不。

（公示欄）

望春園給長工眼前一亮的一點就是大門位置，因為門口有一塊很寬敞的空間是固定停放外來非機動車的，這就意味外賣車無法駛入小區内，住戶相對安全，難怪看到的外賣小哥都是在奔跑，小區這種設置還挺貼心，就是外賣小哥們會不會很崩潰。

（非機動車停放處）

小區4号樓就是占地面積很大的21世紀實驗幼兒園，和小區隻有一個栅欄的分隔，住戶平時還能在小區裡看到自家孩子的情況，接送也很方便，而且小區東北門正對的就是和平街一中（高中部）操場，學校正門要繞到東側，但還是很近呀。

（學校）

如果說小區綠化是加分項，那保潔衛生就是極大的減分項了，正常道路還打掃的很幹淨，沒有髒亂的，但是再看下這個樓棟門口，長工瞬間覺得難道自己穿越了，之前看的人工湖都是假的？隻在意臉面，不在意細節可是不好的。

（門口堆放的垃圾）

而且不管是樓棟裡還是樓棟門口，都存在自行車、電動車亂停放的情況，感覺物業有必要管管，長工其實看到樓棟門位置有設置自行車停放樁，但是數量比較少，所以人們就會利用周邊空地擺放，但這樣就會造成整體雜亂無章，行人過往也會不方便。

（非機動車亂停亂放）

2006年-2010年建成的小區到現在遠看其實也還算年輕，但樓棟底部真有些丢臉，牆磚脫落、瓷磚有裂縫、白瓷磚變灰。日常維護要到位呀！都白瞎這麼好的園區綠化了。

（樓體外磚脫落）

（樓體牆皮脫落）

小區北側是地鐵13号線，雖然有一條馬路之隔，但是幾乎不會有車輛駛入，所以這就導緻秋實西街來往車輛很少，層層因果遞進下，現在這條街都快成停車場了，讓大家看看這場景。長工比較好奇，這種車輛如果被刮蹭了，需要别人賠不？

（外部道路被占嚴重）

（外部道路被占嚴重）

綜合看下來，望春園和同屬于北苑家園旗下的幾個小區相比能排在前兩名，小區綠化環境是吸引很多購房者選擇該小區的主要原因之一，整體的居住氛圍也比較适合以家庭為單位的購房者，品質确實較好，且車位相對充足。但是小區在售面積段較大，一居室面積在76㎡-77㎡，總價475萬起，對剛需人群來說上車門檻略高，壓力大，還是比較推薦以剛改或改善為主的人群。

望春園地處朝陽區西北側的北苑闆塊，該闆塊南側緊鄰北五環，北側為天通苑商圈，西側為亞奧商圈，東南側為望京商圈。

經過多年發展，該闆塊已經形成成熟的居住生活氛圍，良好的生态、交通、商業等配套，能完全覆蓋人們的日常生活需求。

交通方面，北苑闆塊有地鐵13号線東西貫穿，在該闆塊設有立水橋站和北苑站，其中13号線北苑站西行5站即可到達西二旗，東行5站途經望京西、芍藥居，終點站東直門，均為換乘交界點。同時驅車20分鐘即可到達望京，所以該闆塊很受互聯網行業和高新技術産業的從業者喜愛。不止如此，地鐵5号線在該闆塊還設有立水橋站、立水橋南站和北苑路北站。

商業部分，闆塊内有暖山生活廣場、上品 、K酷時尚廣場、華貿天地等，加上闆塊周邊生态資源豐富，臨近奧林匹克公園、朝來森林公園等，居民日常生活便利度高。

闆塊内除部分本地居民外，因地理位置優越，還承接了很多從望京或西二旗商圈外溢的居住需求，所以這些年，該闆塊彙聚了不少像萬科、中國鐵建、旭輝等諸多品牌房企。樓市方面，目前新房供應較為稀缺，二手房市場選擇性較多。

截至2021年6月，北苑闆塊内并無土地出讓計劃，且該闆塊内土地規劃已經相對完善，地塊稀缺性明顯。其臨近的天通苑、望京闆塊也沒有住宅用地供應，距離該闆塊最近的土地出讓計劃是位于6公裡處的崔各莊鄉，2021年共有三塊土地成交，一塊為住宅混合公建用地，兩塊為二類居住用地，主要配建公共租賃住房，整體來說對該闆塊樓市影響不大。後續需注意的是闆塊内有無舊改計劃。

北苑闆塊近些年發展迅速，宜居度頗高。目前闆塊東側有在建中的地鐵17号線，南北向途經該闆塊，該地鐵線起自昌平區未來科技城北區站，終到亦莊站前區南站，途經北京市朝陽區，橫穿望京、太陽宮、西壩河、工人體育場、次渠等區域，沿途可與10餘條線路換乘，未來預計将分段開通運營，其中北苑闆塊内的地鐵站點預計于2022年底開通，整體線路預計2023年底開通。随着該地鐵線路的開通，将極大程度上分擔5号線客流壓力，同時也将便于北苑闆塊内東側居民區的軌交出行。

除了在建地鐵，該闆塊内還有招商規劃建設中的中國鐵建廣場，預計建成後可輻射北苑及其周邊闆塊。望春園小區距離該在建規劃項目2.6公裡，未來其居民生活半徑将大大縮短，日常生活便捷度也會大幅提升。

• 小區環境好，綠化高，相對安靜，園林景觀和占地面積較大的人工湖相結合，使整個小區的居住品質高出周邊樓盤一個維度。
• 小區闆樓、塔樓均有，選擇性多，尤其很多闆樓是一梯兩戶、一梯三戶設計，私密性、采光度、通透性均良好，居住舒适度高。
• 和同屬于北苑家園下的茉藜園、清友園、紫绶園等相比，望春園建成年代較新，物業管理更嚴格，且車位充足，租賃、購買均可。
• 多面積段選擇，滿足不同類型的購房者，像在售戶型包含76㎡-77㎡一居、81㎡-110㎡二居、98㎡-149㎡三居，總價475萬起。
• 4号樓是21世紀實驗幼兒園，方便有孩子的家庭接送；小區東北門對面就是和平街一中（高中部），教育資源相對充足。
• 小區距離5号線立水橋南站1.1公裡，步行15分鐘左右，交通相對便利。

（小區價格走勢圖）

截至2012年6月2日，小區挂牌房源共23套，占全房源的0.7%。根據幸福裡app查詢，望春園6月挂牌均價57317元/㎡，環比上漲0.02%，從近6個月的價格波動趨勢來看，該小區呈現穩中有升态勢，但均在正常波動區間内。

具體購房成本方面，拿在售的98㎡兩居室為例，報價525萬，參照北京市現行的普宅 非普标準看，普宅商貸首套首付為35%、二套首付為60%，非普宅商貸首套首付40%，二套80%。即該套房源首套淨首付為287萬，二套首付為378萬。

目前小區在售的兩居室戶型占比較多，為15套，其次是三居室，共5套，一居室僅3套。

戶型面積：96.25㎡兩居

戶型圖：

（戶型圖）

戶型亮點：

1、客廳朝南帶陽台，采光性好

2、兩個卧室均能獲得南向的采光，陽台可增加利用面積

戶型缺點：

1、動靜不分區，廚房位于兩個卧室中間，會有些吵鬧

2、沒有做到南北通透

3、客廳到卧室有一段浪費面積

戶型面積：120.9㎡三居

戶型圖：

（戶型圖）

戶型亮點：

1、動靜分區，住戶體驗感好

2、主卧朝南帶陽台，采光性好

3、客廳可利用面積空間大

戶型缺點：

1、客廳到卧室的空間面積浪費

2、沒有做到南北通透

3、暗衛，空氣流通差

望春園的15号樓、16号樓和19号樓位于中心位置，觀景較好，可以優先考慮，但這三棟樓是塔樓，需要注意戶型朝向問題，其餘樓棟呈四散分布，其中1-10号樓的北側有高壓線，在意的人群可以考慮其餘樓棟。

• 小區宜居屬性高，且周邊學校資源豐富，很适合以家庭為單位的人群居住。
• 望京距離該小區11.4公裡，駕車30分鐘内可達，适合望京商圈附近的工作人群。
• 以地鐵5号線為主要通行的人群。
• 小區環境好，适合追求品質改善的居住人群。

目前，朝陽北苑商圈内僅有三個在售新房項目，分别是天潤福熙大道、華貿鉑金墅和潤澤禦府。三個項目均為高端住宅，譬如潤澤禦府為低密度獨棟别墅，總價5000萬元/套起，所以從總價和購房人群角度看，不适合和望春園對比。

小區周邊二手房較多，基于價格、地段、商圈考慮，故選擇相對臨近的華發頤園和媒體村天暢園進行對比。

（二手房對比）

二手房對比圖）

聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。

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踩盤時間：2021年5月25日