為什麼連中介都在說不要買公寓?話不多說了，直接來講1，長沙的公寓量在18年後上馬項目特别多，以至于19年以後，公寓量大漲，存量去化周期都達到70多個月，根本賣不完多就意味着不值錢，以至于同行開玩笑說，今年的公寓隻怕是要按鋼筋水泥的重要來稱，按多少錢一斤來賣啦，今天小編就來說說關于為什麼連中介都在說不要買公寓?下面更多詳細答案一起來看看吧!

為什麼連中介都在說不要買公寓

話不多說了，直接來講。

1，長沙的公寓量在18年後上馬項目特别多，以至于19年以後，公寓量大漲，存量去化周期都達到70多個月，根本賣不完。多就意味着不值錢，以至于同行開玩笑說，今年的公寓隻怕是要按鋼筋水泥的重要來稱，按多少錢一斤來賣啦。

2，在長沙公寓不是沒漲過價，17-18年，公寓的價格漲得都要超過了住宅。但當時的背景是，住宅市場從12-15年橫盤幾年，16年初出台去庫存政策，住宅大賣，市場住宅供應量跟不上，剛好又出台限購政策，好多人買不到住宅也沒資格買住宅。所以在天時地利人和的背景下，公寓價格漲了一大波狠的，超過了當時的住宅價格。

但是像這樣的機會窗口還會有嗎？

過了那兩年好的光景後，住宅供應量上來後，公寓也同時大量供應，競争激烈的情況下，有了第一個跳水降500的，後面就有降1000的，再降2000的，直到降5000的。。。。。。現在長沙市中心城區的公寓6000多，已成常态，核心城區原定位的高端公寓8000多的，已經是這些項目當初面市時差不多5-6折的價格了。最開始降價的時候，連我們這些業内人士都感覺，這個價格差不多了，再降就要虧本了。結果是什麼，結果就是連我們這些業内人士都狠狠地抽了自己幾耳光。而且一降再降，降到每個人心裡發慌，都不知道什麼價格是個底。去年星沙就打出3字頭，均價4000多的公寓，望城高鐵西也打出了3字頭的公寓。你敢相信嗎？這個價格水平已經回到了長沙10年前的價格水平。真是買錯一套房，10年都白忙。

4，公寓量大了以後，能夠收割的消費力，幾乎在這幾年都收割完了。甚至連一些外地的消費力都收割得差不多了。最主要的是，這些買了公寓的幾乎全部高位站崗，沒一個因此賺到錢的，不管是出租或是賣。這樣的情形下，直接導緻沒有投資價值的輿論滿天飛，當下就是如此。試問身邊人買公寓的都是一把鼻涕一把淚的，你還敢買嗎？

以上原因隻是市場最終的表現形式，形成了看得見的多米諾效應。那真正推倒第一塊的骨牌的動力又是什麼呢？

1、住宅随着城市的發展與人口的流入和生活品質的提升，總是不斷存在改善與置換以及資産配置的需求。而公寓于住宅有先天的劣勢，比如說産權年限隻有40年，水與電都比住宅貴，沒有學區，而且因為是商業性質，所以公寓的用途也特别雜，自住，公司，工作室，酒店，麻将館等等，而且這些都是允許存在的，不像住宅你可以投訴。所以公寓的這些特性，先天就決定了他不是用來自住的，而是過渡自住與商用。所以不管是過渡還是投資，都不會像住宅那樣會有源源不斷的需求産生，投資過一兩套以後，估計以後就再也不會再投資公寓了。而住宅有些人可以一生要買好幾套，換好幾套。

2、既然是商用，那就會回到需求上來。自住的需求剛說了是僞需求，都是過渡。出租的話，現在住宅空置率都這麼高，同樣的地段，住宅都住不滿，試問公寓什麼時候才會住滿 。而且公寓與住宅的量都這麼大，空置期一長，房東必然降價，就如同公寓的開發商打響降價第一槍一樣，後續租金價格根本上不去，空置 降租，有可能還不如拿着錢存銀行定期或買理财的話，那投資還有什麼價值。

商用的話，就得看這個城市是否容得下這麼多公寓，很明顯就是城市容不下這麼大的商用需求，才會開發這麼多公寓，要不然就不會有那麼多商業性質用地，不設計寫字樓和商業，而改成公寓來銷售啦。這也是公寓量增多的主要原因。政策規劃的時候，想利用商業提升城市形象與引進商家和企業，解決就業，稅收等問題，所以規劃了太多商業性質用地。但商業跟本沒有市場，也不是把樓蓋起來，商家和企業就進來了，進不來空置，賣不掉。那就幹脆建公寓，收割城市中産人群。

3、還有壓死駱駝的最後一根稻草，就是商業性質的公寓二手交易相關稅費極高。因本人沒有相關的交易經驗，所以在網上查了一下，網上也衆說紛纭，但基本都說在成交價的16-20%左右。原本這個交易稅費高與低與公寓的價格可能直接影響并不大，隻要大市在漲，無非就是少賺一點。問題就出在，公寓他漲不動，因為前述的原因，投資回報率低，新房公寓大跳水。如果交易費用還這麼高，那就更沒有錢賺了，所以就更不具備投資價值。

最後，現在的公寓價格這麼低，如果你是公寓的剛需客群，那恭喜。

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