……兼談加裝電梯是改建還是新建？

本文對新建、改建、擴建工程的來龍去脈進行了較深入的學習、思考分析，主要體會如下:

1.最近，國務院通過“建設工程抗震管理條例”，明确“新建、擴建、改建工程”達标及措施要求。提出:要“壓實責任，強化監管，加大處罰力度，确保工程質量，保障人民生命财産安全。”

2.住建部在“關于建築工程抗震設防的管理規定”（第148号令，2006年）中第六條規定:“新建、擴建、改建的房屋建築工程，應當按照國家有關規定和工程強制性标準進行抗震設防。任何單位和個人不得降低抗震設防标準。”

3.國标“建築工程抗震設防分類标準”GB50223-2008第1.0.3.條，規定“抗震設防區的所有建築工程應确定其抗震設防類别。新建、改建、擴建的建築工程，其抗震設防類别不應低于本标準的規定。”（該條文是強制性條文）。第6.0.12.條規定:住宅建築抗震設防不應低于标準設防類。也就是要達到國家發布的規定的本地區抗震設防烈度。例如上海，杭州，蘇州，南通市先後由6度升高到現在都是7度設防。

4.什麼是新建、擴建、改建工程？

（1）.國務院“建設工程質量管理條例”（2000年）是對建設工程質量管理行政管理最高法規。配套的法律釋義，對以上名詞作出了權威解釋。内容如下:

“1.從事建設工程的新建、擴建、改建活動的單位和個人。建設工程包括新建、擴建、改建等活動。所謂新建，是指從基礎開始建造的建設項目。……所謂擴建，是指在原有基礎上加以擴充的建設項目。……對于建築工程，擴建主要是指在原有基礎上加高加層（需要新建建築基礎的屬于新建項目。）

所謂改建，是指不增加建築物或建築體量，在原有基礎上，……裝修工程也是改建。”

建設與規劃部門對建築工程，往往以單體工程為單位，與發改委對整個工廠工程投資項目定義有很大的差異。物權法主要是指建築工程。

（2）.建設、規劃部門主要針對建築工程，新建:從基礎開始完全是新開始算新建工程。

改建:是指改變建築物立面與建築内平面布局，但不擴大原有建築物基礎，不外挑出外廊等突出原建築立面，不增加建築物檐闆上沿及屋脊輪郭線高度的建設行為。也就是不增加建築面積。

擴建:是指在原有建築物水平方向或垂直方向擴大建築面積（容）積的建設行為。但不改建物基礎。

翻建:就是對原有建築物拆除大部分後，重新建設。（例如平房的基礎和部分結構保留，上部拆除重建）。

凡增加建築面積，占地面積，改變外觀造型的才需辦理規劃公示審批手續。

從以上分析，我們很容易得出結論:由于加裝電梯，是要新設電梯井道基礎，且在原有建築物外，增加建築面積和容積率，需要辦理規劃審批公示，明确占扡面積與增加建築面積。辦理施工許可證，不是改建，也不是擴建，隻能是新建。

5.如何分析民法典第278條第7款:重建、改建建築物及其附屬設施，表決條款？

（1）.第278條第7款引自原物權法（2007年）第76條第6款，而物權法又是根據物業管理條例（2007）第11條第6款，第12條（表決）兩條而來。

原物業管理條例中的“重建、改建建築物及其附屬設施”在2003年物業管理條例中，并沒有此内容，系後來增加的條文。物管條例中還包含小區内的物業用房，停車位等。制定該條文，沒有拆除重建業主所住單元、樓幢住宅的意思，也沒有改建增加建築面積的權利，這不屬于物業管理權利範疇;也不是業主表決通過能生效的。根本沒有考慮加裝電梯事項。

（2）.業主對建築物區分所有權，含業主對專有部分的所有權，對建築區劃内的共有部分的共有權;還有對區劃内的共有部分的共同管理權。業主對專有部分所有權占主導地位，是後兩項權利的前提和基礎！後兩項權利是依據第一項權利而賴以存在。建築物的專有部分與共有部分具有一體性，不可分離性，故業主行使專有權利受到一定的限制，即不能危及建築安全，不得損害其他業主合法權益。反過來也一樣！所以凡涉及到結構安全，關系所有業主合法權益，必須得到全體業主同意。加裝電梯，低層業主的訴求是權利，高層業主的訴求是一種改進，欲望。必須充分協商，不可以多欺少剝奪低層業主的合法權益。

（3）.制定表決的規則直接影響到決議的合理性、代表性和科學性。表決有“普通多數方式”，“特别多數同意方式”，“一緻同意方式”三種。一緻同意方式比較嚴格，必須全體業主同意才行;隻适用共有物業情形。

加裝電梯，增加建築面積，首先是應該明确是新建工程，不是改建工程及附屬設施;不應用第278條表決。其次物業管理條例和其後的延伸出來的物權法，民法典，之所以隻采取普通多數，特别多數表決方式，隻針對共有部分共有權及共同管理權，不涉及共有物業情形。而加裝電梯實際上成為單元所有業主的共有物業，雖然目前沒有産權證;故應按原物權法第97條，民法典第 301條原則，需經全體業主同意。

（4）.國務院、住建部規定對加裝電梯有條件的，業主自願，協商一緻，不強制原則;北京市，天津市，河北省等對加裝電梯規定2/3以上同意，本單元業主不持反對意見;北京市要求對主體進行抗震鑒定達标。均全面準确的領會民法典的大原則。而有的地方強調按照民法典第278條進行表決，不需要全體業主同意，宣傳取消一票否決，有斷章取義，各取所需之嫌;甚至強制實施，剝奪了低層業主的合法權益。

最近，多處老樓倒塌，頻繁發生地震（汶川，雲南，啟東、如東（較小震級）;提醒我們極端氣候，重大自然災害并不遙遠。我們既要有法制觀念，也要加強防震救災的風險意識。維護住房安全，防患于未然。