【編者按】：

7月總成交套數2687套，環比下跌3.35%。雖然本月環比上月成交量有所回落，但與前幾個月份相比，整體成交量仍處于今年以來的高位。

7月倉山區以874套的成交不僅連續16個月蟬聯交易量“桂冠”，并在今年走出首個破8成交量的行情。而在上月成交量暴漲的台江區在本月迎來暴跌，以412套37.67%的跌幅回歸曆史常值。

研究團隊對複蘇的存量房市場7月的交易數據進行反複辯真、匹配，彙總形成今日呈現的《2022年福州存量房指數7月報》。

7月全國重點城市存量房成交價格TOP10

7月重點城市二手房價格排行

7月，全國重點城市存量房交易價格上，深圳以61926元/平，連續4月占據榜首，環比下跌10.73%。

觀察本月榜單可以明顯發現，整個7月前十榜單的所有城市成交均價環比均呈現不同程度的下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅達到35.5%。前三榜單中，上海7月成交均價已跌至50044元/平，即将跌破“5萬”關口。

造成7月樓市成交均價産生如此大的挫折，原因有多方面。

影響7月樓市最大的“黑天鵝”，莫過于“停貸潮”事件。據有關媒體不完全統計，此次“停貸潮”事件已涉及113座城市，321個樓盤，福州也有問題項目遭受波及。

正是如此，7月14日，銀保監會有關部門負責人作出回應，将引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，西安、甯波、鄭州等多個地方政府出台政策相繼更新。

受此影響，2022年的樓市行情下行壓力明顯。

7月15日，國家統計局發布數據，2022年1—6月份，全國房地産開發投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。其中，商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

7月，福州存量房挂牌均價為24649元/平，環比下跌5.32%,持續跌出前十榜單。本月，福州二手房總成交套數2687套，環比下跌3.35%。成交面積204825平，環比上漲4.13%。本月同比跌幅已收窄至26.16%，企穩态勢顯現。

福州五區存量房7月成交情況

（面積：平方米）

（面積：平方米）

從網簽數據看，7月總成交套數2687套，環比下跌3.35%，成交面積204825平，環比上漲4.13%。雖然本月環比上月成交量有所回落，但與前幾個月份相比，整體成交量仍處于今年以來的高位。與往年相比，同比跌幅已收窄至26.16%，企穩态勢顯現。

從細分數據來看，7月倉山區以874套的成交不僅不僅連續16個月蟬聯交易量“桂冠”，并在今年走出首個破8成交量的行情。而在上月成交量暴漲的台江區在本月迎來暴跌，以412套37.67%的跌幅回歸曆史常值。

此外，本月鼓樓區成交量627套，環比上漲1.46%；晉安區658套，環比上漲4.44%。而馬尾區在本月以116套，環比11.54%的漲幅，再度創下兩位的漲幅。随着學區房行情的結束，接下來鼓樓區的交易行情或将有所降溫，而晉安區或将憑借五四北、東二環、東區等幾個新區闆塊，拉動成交量的上升。

福州存量房2022年成交價走勢

（單位：元/平）

7月，福州存量房成交均價為24605元/平，環比上個月25426元/平，下跌3.23%，呈現“量價齊跌”的市場行情。

造成本月存量房成交均價下跌的原因在于，一方面，随着本月學區房市場交易進入尾聲，本月學區房成交均價為45181元/平，環比6月46761元/平，下跌3.37%。本月，津泰新村成交一套40平左右的1居小戶型，其成交單價僅為74719元/平，相比上個月同一面積段的高價房源，其成交單價的下調，自然拉低了整體的成交均價。

受學區房市場成交均價的下調，作為此類房源成交主力的50平以下和50-70平面積段，本月成交均價分别為28402元/平和25950元/平，環比上個月的30441元/平和27657元/平，分别下跌6.7%和6.17%，此外本月90-110平面積段房源成交均價為22635元/平，環比上個月的24010元/平，下跌5.72%，即便110-144平在本月走出23613元/平，環比4.65%的漲幅，但在主力戶型的成交均價下跌的大環境下，孤木難撐。

受本月學區房成交均價的下調波動，以及50平以下、50-70平和90-110平面積段成交均價的大幅下調，從而促使本月整體均價進入下行空間。

7月市區個盤成交均價TOP10

7月，雖然學區房成交行情進入尾聲，但成交量有小幅擡升。

本月，榜單第一的津泰新村以74720元/平登頂榜首。該社區劃片延安小學，對口延安中學。此外，榜單内的第二名恒力城在7月成交了一套163平左右的大面積戶型。該社區劃片中山小，對口十九中，是五四路上不可多得的品質豪宅。此外，本月學區房的交易面積段主要集中在50-70平左右的房源。包括像安泰中心、東興大樓、井關外路5号十九中單位宿舍、五四路282号省中醫藥研究院單位成交都多是集中在這個面積段。

此外，本月五區學區房交易延續上月格局50-70仍是市場的主流戶型，各占整體市場的23.33%。值得一提的是，7月20日，在北京市政協舉行的一場關于進一步推動“雙減”政策落地的協商會上，正式明确：今年9月秋季開學後，全市所有區都将開展教師交流輪崗。這也意味着全面開展教師輪崗已經踏入教育資源均衡的調控當中，也意味着高價學區房将迎來一記“重錘”。後續，福州是否跟進，值得期待。

存量房租賃2022年價格走勢

（單位：元/套）

7月租賃套均價格2859元/套，環比6月上漲7.6%，呈現“量平齊漲”的市場行情。

造成本月租賃價格大幅上漲的原因在于：一方面，受畢業季 陪讀季雙重行情的影響，成交量仍處于高位，本月拉動成交量處于高位的不僅是30歲以下的租客人群，30-40歲，41-50歲人群的成交量更是漲幅明顯，其中41-50歲環比上漲15.79%，成為本月漲幅最大的人群。

另一方面，受租賃人群的變化，本月50平以下套均租賃均價1977元/套，環比6月1847元/套，上漲7.01%；50-70平套均租賃均價2741元/套，環比6月2545元/套，上漲7.68%；70-90平套均租賃均價3097元/套，環比6月2975元/套，上漲4.11%；90-100平套均租賃均價3642元/套，環比6月3450元/套，環比上漲5.56%。

由于本月家長陪讀租賃需求進入市場，導緻2居、3居一類面積段房源的租賃價格大漲，同時作為30歲以下人群青睐的小面積房源，在本月也走出漲價行情，必然拉動本月福州租賃套均價的大幅度的上升。

【注：1、以上僅為《福州2022存量房指數7月報》的節選篇章，更多維度全景分析樓市可通過本号後台留言聯系研究中心；2、本報告所指福州市區，均指傳統的市五區 閩侯（暫不含長樂區）】