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時隔4年，番禺橋南闆塊再添新盤。

近日市場傳來消息，位于番禺市橋水道旁的卓越·晴翠府即将開放銷售中心，項目一線望河，售價超4萬/平！

雖說闆塊内上次推新已是4年前的時代柏林（現二手均價4萬/平），新房的确十分稀缺，但楚楚實地走訪發現，卓越·晴翠府其實有不少“硬傷”，超4萬/平的均價，到底有沒有競争力？

别急，我們來細細分析。

01

緊鄰市橋水道，交通是硬傷

項目位于橋南街蚬湧村大口湧以西，緊鄰亨氏(中國)調味食品有限公司，楚楚實探當天，還能聞到陣陣異味從亨氏公司傳出，未知以後對項目高層住戶有無影響。

另外，周邊還有少量廠房、科技園等，路上貨車往來頻繁，煙塵滾滾。

在配套方面，項目也沒多大亮點。

首先，交通是硬傷。

項目所在的橋南闆塊并無地鐵，最近的地鐵站要去到2公裡外的番禺廣場地鐵站；公交站方面，項目門前有一個蚬湧市場公交站，有番5、番21B、南沙67路等公交，可通往市橋老區、番禺廣場地鐵站、南沙等，尚算方便。

其次，上面也提到項目被廠房等環繞，周邊并無大型商場，需要驅車到2-3公裡外的永旺夢樂城或奧園廣場。

學校方面，項目最近的小學是蚬湧俊賢小學（市一級）、象聖中學，其自身沒有配建學校，但銷售稱開發商會投入資金将蚬湧俊賢小學升級，該說法有待驗證。

不過項目周邊的配套也不是“一無是處”。其直線兩公裡範圍，有一所番禺區中心醫院，該醫院為三甲。此外，從項目步行數分鐘可到市橋水道河堤，這裡是休閑散步、周末遛娃的好去處，項目也将高層望河作為一大賣點。

02

近2.5萬/平拿地價，打造高端産品

不難看出，項目區位其實并無太大優勢，那為什麼敢叫價4萬 ？

這一切，都得從拿地說起......

2021年4月，廣州首次集中供地大戰中，為搶奪項目所處的番禺橋南街蚬湧村大口湧以西地塊，多輪房企混戰，地塊競拍超過2小時，熱度不低。

最終，地塊被卓越集團以299656萬元的總價，24705元/㎡的樓面價拿下。

面粉貴了，面包價格自然也水漲船高，因此項目必須賣到4萬 ，才能保證回本。

既然售價高了，自然就要在産品上面做文章。

楚楚了解得知，項目中“晴翠”二字，預示其走的是高端路線。自2020年起，卓越集團便推出“晴翠”系高端産品，分布于長沙、成都、東莞等地，而我們今天說的卓越·晴翠府，便是卓越集團在全國的第8個晴翠項目。

盡管銷售中心還沒開放，但楚楚也搶先從項目處拿到戶型圖。

據悉，項目産品為建面約89-130㎡三至四房，涵蓋，容積率為2.8，比市面上普通住宅要低，總戶數為1262戶。

△項目效果圖

戶型具體分為晴樾、晴曜、晴熙、晴晧四種。

其中晴樾為建面約130㎡四房兩廳。從戶型圖可以看到，其帶有開放式廚房，廳出陽台，加上5開間朝南，采光不錯。不過這其中兩個房間面積較小，用作卧室會略顯擁擠。

晴曜為建面約103㎡的四房兩廳，布局與130㎡四房相差不大，主卧的270°轉角飄窗是一大亮點。

晴熙為建面約89㎡三房，客廳、餐廳、廚房一體化，符合現今年輕人審美，戶型四開間朝南，采光充足。

晴晧為建面約103㎡的四房兩廳，與同為晴曜的103㎡四房相比，它是豎廳設計，布局與晴熙相似。

以上戶型都有一個通病，那就是過道太長，浪費空間，降低了實用面積。

03

如何在遍地4萬 的番禺突圍？

總的看下來，相信大家對項目都有一個大概的了解，其區位條件一般，戶型也沒有特别出彩的地方，要賣到4萬 ，的确很考驗開發商的操盤能力。

畢竟，目前番禺4萬 的新盤有廣州南站闆塊的越秀·星寰TOD、大學城闆塊的越秀星彙文玺和奧園恒基學苑壹号、番禺廣場闆塊的龍湖金地天峯。

而項目周邊房價方面，德寶花園别墅區均價5萬/平，且僅得一套在售；康城水郡均價2.6萬/平；河對岸的融穗瀾灣均價4.7萬/平。

銷售透露，項目暫定于本周六（7月30日）開放樣闆間，有興趣的朋友可到實地了解。