多倫多地區（GTA）的房市在2017年是冰火兩重天：獨立屋銷量價格齊跌，但Condo/公寓市場則是異常紅火，不僅交易火爆，而且價格也一直升高。

顯而易見，當初買樓花的業主們喜在心頭，因為他們不知不覺中賺了大錢。

但CIBC銀行與市場分析公司Urbanation最近所做的一項研究顯示，由于Condo售價上漲，買樓花的業主們賺了錢不假，但若他們将買來的Condo出租，實際上拿到的租金難以支付房屋成本，包括按揭貸款以及公寓管理費等等，僅從現金流的意義上，實際上成了負資産。

在這批業主中，有45%的人每月在收支相抵之後還要自掏腰包賠上$500；20%的人每月要賠$500-$1,000；34.5%的人更要 賠上$1,000多加元。

CIBC世界市場公司的副首席經濟學家塔爾（Benjamin Tal）評論說，公平地說，這些業主買下Condo之後顯然賺了錢，主要是從他們買樓花到公寓建成的數年間，物業因漲價而增值。但是他們出租時卻變成了負的現金流。

他們的這筆投資是否劃算，那就要看業主什麼時候賣房了。

Urbanation的副主席Shaun Hildebrand更算了一筆賬：在GTA地區，很多業主是在Condo市場火爆之前，也就是2011-2013年之間買的樓花，那時候平均每平方英尺的價格為$541，而到去年則漲至$817，漲幅高達51%！

假設這些業主首付20％，平均是$75,000左右，意味着這些投資者在過戶之前實現了155％的回報。得益于最近兩年的房價瘋漲，這應該是曆史上最高的回報率了，因此這批投資者當然賺大錢！

假若買家在去年買的樓花于2021年完工，假設業主支付20%的首付且利率不變，那麼這四年間的租金要漲17％，才足以支付按揭、管理費及維修等費用。但若利率按揭升高1%，那麼租金漲幅要達到28%才可能做到收支相抵。但實際情況是，由于未來時期大量公寓建成并投放市場，随着出租公寓單位增加，四年内租金升幅達到28%幾乎不可能。

Hildebrand為此警告說，Condo市場變得火熱，主要是兩大因素催生的，一是供應緊缺，再是需求強勁，其實說穿了就是供求關系所緻，但GTA的Condo市場不會永遠火下去。目前GTA在建公寓單位有60,000套，估計從現在到2021年，每年都有20,000套新公寓單位完工并投放市場。

這項研究還發現，去年GTA銷售的所有新住宅中，大約有80%的單位是Condo，其中有大約一半（48%）被投資者買去了。

這些投資者往往年齡在40歲到60歲之間，擁有可自由支配的财富，并且會将Condo作為他們未來退休儲蓄計劃的一部分，或者是以他們子女的名義做一筆投資。

根據報告，所有的經紀都認為本地移民在投資者中占了很大比例，海外買家大約隻占他們全部客戶中的不到10%。

以下是報告的要點：

• GTA地區去年出售的新屋80%是Condo；

• 48%的投資者買Condo隻是為了出租賺錢；

• Condo買家中隻有10%為外國投資者；

• 買家多數為40-60歲的移民；

• 出租公寓的業主中，44%的人收不抵支；

• 即使出租公寓賺錢的業主，扣除成本外月均收入也隻有$360；

• 投資者所買樓花若在未來兩三年之内完工，業主仍可獲得高額回報。