三裡屯SOHO 圖源：SOHO中國官網

本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

3月10日，SOHO中國（股票代碼：00410）官方微信公衆号發布了題為“撿漏好機會！SOHO中國七折出售3.2萬平米優質房源”的文章，引發業内外的關注。據悉，3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優質房源推介會。在活動上，SOHO中國董事長潘石屹宣布，以7折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業。

消息發出後，市場沸騰，SOHO某位租售顧問對《華夏時報》記者說：“3月10日中午我們公布了出售的消息，來咨詢和看房的人非常多，一天多的時間已經有七八套房源定下了，客戶已經交了定金，熱門房源非常搶手。”

至于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困難，近期需要還債，償債金額與房源銷售金額差不多。此外，潘石屹表示，公司“減負”前行，所處的房地産行業得不到金融機構的支持，如果未來融資環境不改善，還會銷售房源。

連總部同層房源也賣了

《華夏時報》記者了解到，SOHO中國出售的3.2萬平米房源分别為北京的SOHO北京公館、朝陽門SOHO、銀河SOHO、三裡屯SOHO、建外SOHO、朝外SOHO、中關村SOHO以及上海的SOHO東海廣場、SOHO中山廣場這9大項目。

在“賣資産”這件事上，潘石屹通常都是“大刀闊斧”，毫不猶豫。《華夏時報》記者注意到，朝外SOHO此次出售8套房源，分别是位于A座11層的1101室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1110室、1111室。值得關注的是SOHO中國北京總部正是位于朝外SOHOA區11層。

“公司的總部在11層，但是我們隻是占了11層的部分房源，還有一部分房源此次拿出來出售了。”租售顧問對《華夏時報》記者說。以朝外SOHO此次出售的8套房源為例，其面積在105平米至380平米左右，起步售價約為4萬元/平米左右。計算來看，朝外SOHO價格最低的一套房源也需要至少435萬元。

“朝外SOHO周邊的寫字樓售價一般是6萬元/平米，如果出租的話，朝外SOHO的租金水平大約是7元/平米/天。”上述租售顧問對《華夏時報》記者說。《華夏時報》記者在咨詢了房産中介後了解到，和朝外SOHO在同一地理位置的萬通中心租金價格在8元/平米/天左右，環球财富中心則租金略高，在10元/平米/天左右。

《華夏時報》記者在查閱了SOHO中國在小程序登出的出售房源後發現，北京的大部分房源銷售起步均價大多在4萬元/平米左右，三裡屯SOHO的一處房源則售價較高，起步價為6.5萬元/平米。而位于上海虹橋CBD的SOHO中山廣場13套房源的售價則較低，有4套房源的起步售價甚至不足3萬元/平米。

市場似乎對于打折銷售格外買賬，上述租售顧問對《華夏時報》記者說：“3月10日中午我們公布了出售的消息，來咨詢和看房的人非常多，一天多的時間已經有七八套房源定下了，客戶已經交了定金，熱門房源非常搶手。”

賣房的錢“降負債、不分紅”

近兩年，SOHO中國一直行走在“風口浪尖”之上。此前，潘石屹下定決心将SOHO中國賣與黑石集團，但這則收購最終因為不滿足先決條件而停止。“賣公司”失敗之後，潘石屹轉向銷售房源。

SOHO中國方面表示，此次出售房源是為了優化資産結構、來緩解資金壓力，收入将全部用于降負債、不分紅。此外，SOHO中國方面在接受《華夏時報》記者采訪時向記者提供了3月10日潘石屹的講話提綱。

潘石屹說：“現在SOHO中國遇到了困難，于是決定銷售一些房子度過難關。”至于為什麼銷售房源的體量是3.2萬平米，潘石屹表示，因為SOHO中國近期需要還債，債務金額和這些房子的銷售額差不多。

不過，數據顯示，目前，SOHO中國的淨資産負債率約為44%，在房地産行業中處于較低水平。SOHO中國2021年中期報告顯示，2021年上半年，公司的租金收入約為8.1億元，同比增長約3%；實現淨利潤約3.43億元，同比增長67%。同時，銷售費用和行政費用同比出現減少。

項目方面，報告顯示，2021年上半年，SOHO中國的9大核心項目僅有銀河SOHO出租率出現輕微下跌，新入市的麗澤SOHO出租率已經增長至74%。如此看來，SOHO中國的營收和淨利潤均處于穩定增長的狀态，在低淨資産負債率的背景下，似乎并無棘手的賣資産理由。

對此，SOHO中國方面表示，近年來，SOHO中國一直秉承相對穩健的經營策略，深耕寫字樓租賃市場，租金收入穩定，不過，公司“居安思危”，希望通過此次調整“減負”前行，以更加靈活的姿态應對市場變化，尋求長期健康的發展。

至于為何7折出售房源，潘石屹說：“公司的債近期到期，‘欠債還錢’天經地義，我們不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場沒有‘賣出不去的貨，隻有賣不出去的價’，所以我們決定血本甩賣。”

近兩年，潘石屹一直走在“賣資産”的道路上，且已經多年未拿地補倉，似乎已經不“看漲”房地産。潘石屹直言：“所處行業目前得不到金融機構的支持，房地産行業普遍困難。如果今後的融資環境還不好，會繼續銷售房源，銷售的規模與債務額相當。”

大幅降價是否會擾亂市場？

“此次SOHO中國大量出售房源主要還是盤活資産。相比較同區域的房源，7折的價格更有競争力。”著名财經評論家水皮對《華夏時報》記者說。受到“賣房源還債”這一消息影響，3月10日，SOHO中國股價大漲，盤中最高漲幅達到20%，最終報收1.58港元/股，漲幅為8.97%。不過，3月11日，SOHO中國股價下跌，跌幅為4.43%，報收1.51港元/股。

在SOHO中國大力銷售之時，市場質疑聲也随之而起，有投資者在平台留言表示：“大幅降價銷售是否會影響市場？”值得關注的是，潘石屹不僅“打折促銷”，還将傭金獎金比例提高至交易額的4%，這一數值遠高于2%左右的行業平均水平。

潘石屹認為，中介代理是市場中必不可少的環節，是不可或缺的重要力量，4倍的傭金則是為了凝聚中介代理的力量，“隻有聚集所有的力量，我們才能克服困難，完成還債的目标”。

實際上，在潘石屹“打折促銷”“提升傭金”的背後，是“寒風瑟瑟”的北京寫字樓市場。高力國際發布的數據顯示，2021年年末，盡管年降幅達到4.4個百分點，北京寫字樓的市場空置率仍然維持在15.1%的高位。此外，寫字樓市場的租金在底部徘徊，僅有個别市場租金回升速度高于市場平均水平。

“目前，北京的寫字樓市場運營就不是很好，SOHO中國7折大量出售房源，或許也會讓原本就不火熱的市場更加‘雪上加霜’。”水皮對《華夏時報》記者說。

知名地産分析師嚴躍進認為，SOHO中國出售房源也是說明房企在資金壓力和外部環境調整下會主動進行資産轉讓和資金回籠，但因SOHO中國此前物業交易受到過一定阻力，這是否會對項目交易産生影響值得關注。