鄉村，是古往今來文人墨客吟詠寄情的詩意居所，炊煙袅袅、小溪潺潺、瓜藤滿架、山花爛漫,鄉村的如畫美景讓不少城裡人樂而忘返，甚至産生了購房置地的念頭。

那麼問題來了，城裡人可以到農村買房嗎？

案情簡介

王某為宜昌市西陵區人。2019年8月，王某從朋友口中得知峽口風景區某村一棟三層私房欲出售，遂與房主李某聯系，雙方協商後以58萬元達成交易。因房屋的宅基地是農村土地，房主承諾“走關系幫買主把房産證辦下來”。

2019年11月，雙方簽訂《房屋買賣協議》，約定首付40萬元，首付五日内交付房屋，3個月内辦理過戶，餘款在過戶後支付。協議簽訂後，王某向李某支付了40萬元，但李某卻遲遲不能兌現承諾。之後，王某多次與李某聯系得到的回複總是“有些環節還在做工作”“再等一等”之類的推辭。

因疫情原因，時間推至2021年底，房屋仍然無法過戶，王某遂表示不買了，要求李某退款，但李某不同意。二人協商無果，王某将李某訴至法院，要求李某退還40萬元，并按中國人民銀行同期LPR的4倍标準支付利息。

法院審理

庭審中，被告李某辯稱房屋未能過戶不是他的錯，并沒有違約，不同意解除合同。同時還提出反訴，認為王某占用房屋2年多，要求王某支付租金。

法院審理認為，王某作為城鎮戶口人員，買賣農村集體土地之上的房屋，違反了法律禁止性規定，該合同無效。無效的合同，自始無效，雙方應各自返還、恢複原狀。有過錯的一方應賠償對方損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失。故，法院判令被告李某退還原告王某購房款40萬元，駁回了王某關于利息的訴求，同時也駁回了李某關于租金的反訴。

李某不服一審判決，提出上訴。二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

農村私房與城市裡的商品房不同，土地性質是集體所有的宅基地使用權，這是農村集體經濟組織成員才享有的權利。按照“房地一體主義”原則，房屋買賣，地随房走，房屋的交易必将導緻宅基地使用權變化。而宅基地是農民的重要财産權利，農民一旦失去住房及其宅基地，将會喪失基本生存條件。因此，為保障農村“老有所居”，同時防止投機炒房，法律對農村房屋的流通進行了嚴格限制，禁止非農村集體經濟組織成員購買房屋。案涉原告王某屬于城鎮戶籍，不具備購房資格，故買賣合同無效。

實踐中，城鎮人員購買農村（鄉鎮）房屋，一般認定為無效，但有以下幾種除外特殊情況：

1

房屋所在的宅基地因征收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，宅基地性質已發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。

2

城鎮居民購買房屋後，已将戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。

3

城鎮居民購買的小産權房，已辦理相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效。

法條鍊接

《民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》：在國家确定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而産生的糾紛。在非試點地區，農民将其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以确定。

《土地管理法》第九條：城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。