01

每年同學聚會，總會聽到各種花色的牛皮——當然人家确實有一副牛骨頭架子，隻不過把身子吹鼓了些而已

這次聚會，有頭老牛一臉苦相，說是因為投資買房，賠得彈盡糧絕

這位同學是名藝校老師，同時還開校外的興趣班，能吃苦，腦子也活，興趣班的收入早就超過工資好幾倍

有錢以後，也是怕通貨膨脹，就去買房

問題是，他買的是商鋪，而且前前後後買了三套

以前，别人揶揄他還住60平小房子的時候，他就甩出自己的商鋪讓對方立刻換臉

現在，他隻是沉默半秒、長歎一聲

他的一間鋪子在距離學校挺近的白馬義烏商貿城，當時銷售人員口若懸河，下筆龍飛鳳舞，把一個承諾包租返現算得讓人以為錯過了它就是錯過全世界，結果後來這地方破産倒閉了

他還有個鋪子在鼎信，也是承諾返租，返了兩年，沒了

第三個鋪子倒是情況最好的，是個臨街商鋪，一直往外租着，隻不過疫情之後，先是租金便宜了三分之一，後來還是被退了，生意難做，他也知道，就想着賣了吧，結果挂出一年，連問的都沒有

可憐我這同學，每天唉聲歎氣

其實他的情況真的是很多

威海很多商鋪尤其是商城的，賣的時候總是言辭鑿鑿告訴你承諾收益承諾返租，但賣完了你就找不找人了

因為這種很多都是代理公司在賣，他們隻管想辦法把商鋪賣出去，提成拿到了就走人，至于說以後，真的是哪管洪水滔天

還有的甚至是開發商主動破産的

如果是在這個行業淫浸幾十載，你一定會發現，鬼吹燈裡各種情節是腦洞大開，這些人為了圈錢腦子直接整成了黑洞

我隻能跟你說一句，如果你是普通人，别碰商鋪

萬達廣場開業的時候、華發新天地開業的時候，我常聽到這樣的話，說威海這麼個小地方，能養得活這麼多商業嗎

但除了這些大體量的商業綜合體鋪面，大部分樓盤或多或少都會配有一部分底商，單層、雙層都有，像是萬科威高翡翠公園、鳳集金茂悅、三盛迪尚璞悅府、保利明玥風華、融創雲庭壹号、中南林清月、恒融時代、新基業當代閱……

一邊是，買雙筷子也要去砍一刀，買菜是多多買菜美團買菜，實體店在電商和疫情夾擊的夾擊之下步履維艱

另一邊卻是，大量的店鋪供應高歌猛進

開發商是用地指标裡面有商業規劃要求，他得賣，而且他還得跟你說：黃金旺鋪，買到賺到

那你呢，你買的時候就沒有想想，這些鋪子要靠誰來養活？

整天一本正經地說房産泡沫房産泡沫，你可曾想過，真正的泡沫根本就不是住宅，而是商鋪

我知道，這個時候肯定會有杠精跳出來指着我的鼻子：哪哪的商鋪賣的特别好，那都是賣給傻子啦？

首先，他到底賣出去多少你知道嗎？人家吆喝你就聽啊

其次，他嘴裡的高租金，有價無市有什麼用

最後，如果你是家家悅，你是燕喜堂，你是托尼老師，那你随意，我錯了

02

這種即買即賺多少多少、年回報率多少多少的話也常出現在公寓項目裡

尤其是從高區延伸過來，海岸線一條的海景公寓，很多都用過代理出租這種手段

不能一棍子打死

這裡面有真的，但更多的是假的

新版廣告法已經明确規定，房地産廣告不能有升值或者投資回報的承諾，你要是看到這種廣告，去告他，一告一個準兒

上面已經明令禁止一個東西，就說明這個東西已經很嚴重了

舉個例子，差不多20年，威海的住宅小區好像一夜之間都挂上了紅色物業的牌子，你有沒有想過為什麼？

那一年，新華社的半月談内部版刊登了一篇文章《物業不應是城市“火藥桶”》，論述了小區業主和物業之間的矛盾，具體種種即使不詳細說明，我們每個人也都深有感觸

21年的時候，民法典出台了物業管理辦法，賦予業主三個權益：

絕對自主權，如果業主對物業不滿意，可無條件單方解聘

絕對知情權，業主有權對物業花過的每一筆錢追根溯源

絕對所有權，一切通過公共資源得來的利益，歸業主所有

接着，物業行業又被國家八部委納入重點整治範圍

我覺得，寫道這裡，你已經明白了

正是有太多的項目賣的時候給出了承諾多少多少回報的話，打擦邊球來吸引購房者，後期執行的時候無法落地，才倒逼新廣告法明令禁止該宣傳方法

但是，還是會有很多人來問我：手裡有點兒閑錢，投資個公寓好不好？說是包租呢，我就等着收錢就行

我很堅定地對一個朋友說不好，他轉過頭去暗戳戳地跟我們一個共同的朋友說我是嫉妒他有錢，然後毫不猶豫地買了一套恒大海上帝景的公寓

既然說到公寓，就多聊幾句

還有一些小白朋友，對有房的渴望超過了判斷信息真僞的理智

他們通常都是擁有樸素願望的人：我渴望有一個能自由支配的空間，我渴望有屬于我自己的房子

這個時候，公寓就成了對住宅的妥協與讓步

在妥協之前，我把公寓的缺點一一列出來，你都明白了接受了，再做決定不遲

首先，是流動性問題

公寓的契稅比住宅高2個點，是3%，這還可以，但如果你想轉手，過戶的稅費就非常高了，有個稅、增值稅、土地增值稅、城市維護建設及教育附加費、印花稅等等，幾乎把能叫得上名字的房産交易稅都弄裡面了，全部算下來，大概有全額的百分之三十或者差額的百分之五十五

這是什麼概念，假如你買了一套100萬的公寓，轉手的稅大概60多萬

看看這個數字，你覺得這個公寓你轉的出去嗎

其次，商業水電，比住宅貴差不多2倍；不能通天然氣，所有生活設備都用電，啧，每個月的成本會多高啊；暖氣的話，也是按商業标準收；物業，也是按商業标準收；停車費也是

長此以往，鈍刀子割肉啊

如果看在公寓低總價的份上，你還都能接受，那還有政策的限制：

不能落戶，不能上學

貸款50%首付 最多可以貸10年

投資主要是用銀行的錢收自己的利，你這個杠杆空間這麼小，投資的價值也喪失了大半

當然了，如果此時有人跳出來跟我說：我就是純自住，我以後也不換房也不賣房，它增值貶值都沒有關系，那OK

03

有些房子，普通買房人很難搞清楚那裡面的彎彎繞繞

咱都是肉體凡胎，也沒那個本錢一個個坑掉進去才相信那裡有個坑

總的原則，不碰就好

去年一個姐姐裝修房子，經常約我去挑窗簾挑沙發挑燈具，經區總站這一片聚集了很多家具商場，居然之家、美樂家居、紅星美凱龍、歐亞達家居廣場、洪太極……每個商場三層，幾十家店鋪，風格也是琳琅各異

姐姐開始的時候看得興奮，很快就疲憊了，中式有中式的沉穩、歐式有歐式的典雅，這一刻喜歡馬賽克、紅木營造的老式浪漫，下一刻喜歡藕粉、白色打造的北歐風，完全沒毛病，唯一的問題就是，把自己的兩條腿看軟了也沒得出個結論，真的是身心俱疲

想起我自己裝修的時候，幾乎就沒有糾結，我知道自己想要什麼樣的風格，想要什麼樣的燈什麼樣的窗簾，直接對店家說了，下單就可以了

我能做到這般，是因為我在買房之前很長時間就關注了幾個裝修号，不是正經八百的學習，隻是看到有意思的掃兩眼，一兩年下來，我對每種風格都有了了解，更重要的是我知道自己會長久地喜歡哪一種風格

我覺得道理是相通的

買房這件事，對每個人來說，也是遲早要遇上的，不過是時間早晚問題

你關注着我們的公衆号，時不時瞄兩眼買房知識，指不定什麼時候就用上了