任何一個城市絕無可能一直處于“攤大餅”的狀态，你不能說你作為廣州市市長，看到南沙魚窩頭、從化街口、花都花東、增城仙村那一片片土地的時候，其實是灘塗，你就開始做夢，要把廣州發展成為8000萬（甚至1.2億）人口的超級都市，妄圖把這些地方全部填滿人

這極為不現實，當人口淨流入不再增加，當人口開始出現老齡化的時候，城市版圖就不可能持續地擴充，那個時候就是城市版圖開始萎縮的時候，一旦到了這種時候，市區中心位置、市區核心位置的優勢就彰顯無比

而且過去4-6年，買房的路徑一般是：賣掉新塘1套，換回東圃、番禺的一套兩居室；賣掉1套新塘1套東圃，換回天河北或者華景的一套學位房；賣掉2套東圃的房子外加1套從化溫泉房，置換到珠江新城大平層

其實人都是遷徙動物，人的購買路徑不會騙人，都是置換掉郊區的房子，然後買進更加靠近市中心的房子，這是無數樣本量積累之後宏觀呈現，很有說服力。也許從2018年之後，這個叫做廣州的城市，從城市宏觀角度、從房産買賣的角度來看，我們要極為地重視兩個因素：

重視GDP密度

越往市中心的價值越大，買房也如此

記得13年前有一次跟一位朋友聊天，他年長我很多，他說中國的房價大緻會一直往上漲，我當時還很嚴肅地問他：中國的任何一個商品，有沒有一種情況，那就是價格隻升不降？那位朋友調侃說：有，那就是房價

我當時百思不得其解，房價是什麼物種，怎麼可能隻升不降呢？但是過去十幾年的經曆告訴我，房價就是這麼回事兒（此處不探讨房價30年後、50年後的景象）

說回“城市價值再凝聚”這個話題，這裡面有兩個知識點，一個知識點是一個城市GDP其實沒啥用，真正有用的是GDP密度，你看看香港、看看深圳就知道

随着産業的升級、産業的集約化發展，那種低效率、高成本的産業（比如紡織、貿易展覽、低端制造業等）将越來越被逐出曆史的舞台，随之取代的是新型産業，那種一個人一個公司就可以每年創造20萬美元、50萬美元、200萬美元，甚至一家公司1000萬美元也不是夢想

因此，價值回歸的首要意思就是我們要追求集約式的GDP，追求GDP密度，追求那種新興産業的GDP密度，好比你有1萬元，你把100張面值100元的疊在一起的“力量”，絕對超過你攤薄1萬張的“力量”

任何一個城市的發展都會經曆：點狀形态——攤大餅形态——價值再凝聚形态。廣州目前的形态就是攤大餅形态，後續一定會出現價值再凝聚的形态，這是必然

這個觀點對于投資房産的意義如何？是不是單價越低投資價值越高？是不是大面積低單價越有優勢？是不是高單價的豬心天河北就沒有投資價值了？是不是在“郊區”、“核心區”擇其三“城郊結合部”為最佳呢？

我看到的所有“流派之争”、“闆塊之争”、“市區遠郊之争”的底層邏輯都是對于城市未來價值的判斷和預測，以及笃信。對于這個問題，我也沒有最終的答案，可能我更加會選擇市區-遠郊之間的城郊結合部

但無論選擇什麼闆塊、歸檔什麼流派，投資房産最終都是要有接盤俠，如果你投資一套房子沒有找到接盤俠、沒有接盤俠的客戶畫像，你的投資就是無源之水、無根之木

以後全國各個城市，包括一二線城市，不可能再會出現全國普漲的情況了，那麼後續怎麼辦呢

1、謹慎在這種情況下加大杠杆，去搏擊，去超貸，去搏大水，這大概率是會陷進去、沉進去

2、這個時候，“價值回歸”到市區、到城區是主流，不要到處聽什麼大面積低單價，什麼遠郊也有價值這種廢話

3、我覺得廣州就回歸越秀、天河、海珠、蘿崗，最多去到番禺的某些闆塊就可以了，一定要做到“心中有城區，頭才不會亂投”

1、每輪行情的特點是市中心先動，城郊結合部再動，最後是近郊、遠郊，這是闆上釘釘的事實

2、每輪行情，每個外圍的區域甩掉的都是爛貨，都是外地的接盤俠，外地人哪裡懂一個城市的發展啊，因此不熟的地方千萬不要去，因為信息差的原因，所以外地人就買單了

3、廣州：上面的這種情況，廣州的新塘、南沙、部分番禺、從化、部分白雲，都是這種類型和特點，老鐵們要小心謹慎啊