去年，全國範圍内開展了校外培訓行業的專項治理，廣州針對培訓機構的辦學場地提出了規範要求。政策以及運營成本的變化，使得教育培訓行業對物業租賃産生了全新的需求，那些根據辦學規範要求提前做好規劃的商用物業，應運而生成為全新的“教育綜合體”。以往培訓機構聚集度最高的兩大地點——崗頂華晟大廈和動物園南門東都教育城，都發生了巨大變化。日前，記者實地探訪華晟大廈，了解行業生态變化對物業租賃産生的影響。

文/圖：廣州日報全媒體記者劉麗琴

對于天河的很多家長而言，對崗頂科技街口的華晟大廈一定再熟悉不過——這棟被稱為“補習大樓”的物業伴随着一批又一批的孩子學習和成長。

曾經：“補習大樓”租金很貴

見證了廣州教輔培訓機構發展曆程的立尚教育總裁馮頤告訴記者，在廣州教育培訓機構發展初期，出現集中趨勢的區域最先是從廣州圖書館開始，廣州圖書館的少兒部常常聚集着不少的孩子，吸引了不少教育機構前來布局開設培訓點，不過周邊合适的物業并不太多。

随後，因早期課外輔導機構多從家教業務起步，漸漸以崗頂附近的華師家教中心為原點往周邊發展，形成了教輔機構紮堆的局面。2008~2009年，華晟大廈開始進行改造招商。

據馮頤回憶，2009年進入的機構有陽光喔、卓越、學大等機構，她去看場地時隻有11、13樓可以選擇，當時的租金加管理費為80多元/m2。馮頤後來拿下了2樓的單位，每個月大約要支付9萬多元的租金，租金加上管理費每平方米90多元，在當時已是附近區域最高的租金了。此時，旁邊的尚德大廈租金約在65元/m2，而海珠片區江南西的租金大約40元/m2左右，越秀區一些大廈的租金也在60多元/m2左右。

在先期進入華晟大廈的教輔機構中，多是以中學生為服務對象的，隻有陽光喔是以小學生為服務對象的機構，每次到交費時，衆多家長排隊的盛況讓不少機構看到了商機。随着卓越、立尚、學大、精銳、英訊等機構的進駐，漸漸讓華晟大廈成為教輔機構的聚集地。

事實上，大樓的業主方在十年前招商時已預見到單一業态可能帶來的風險，并不希望全部是課外輔導機構，也引入留學機構、語言培訓、成人教育類機構。而随着市場和行業的發展變化，一些小機構被市場淘汰而退出，大廈每年有8%的租金漲幅，也導緻後來租金達到180多元/m2，也讓一些小機構難以負擔。

如今：原租戶紛紛就近挪窩

廣州為加強校外培訓機構的規範管理，針對辦學場地提出了嚴格的規範要求。因為物業性質等原因，華晟大廈作為辦學場所變得難以滿足很多培訓機構的場地要求，機構不得不選擇搬離，在附近尋找新的場所。

培訓機構要搬離華晟大廈的消息令周邊物業租金聞風而漲，一些符合條件的項目甚至開出了200多元/m2的租金。在華晟大廈一些已搬離的機構門口可以看到它們的新去處，包括附近的高科大廈、麗柏國際大酒店等。

新規催生變局：從紮堆一棟樓到紮堆一條街

去年以來，全國範圍内都在進行校外培訓機構專項清理整治工作，廣州為加強校外培訓機構的規範管理，針對辦學場地提出了嚴格的規範要求：有符合安全衛生标準的校舍；居民住宅、地下室及其他有安全隐患的場所不得作為校外培訓機構的辦學場所；兒童培訓場所不得超過3層（含3層）；有滿足專業教學需要的實驗、實習設施、設備；培訓中心校舍建築面積不少于300平方米，培訓學校校園占地面積不少于5000平方米，校舍建築面積不少于2000平方米。

衆多教育機構都因為生源考慮，希望留在崗頂商圈内，需要找新場所，但符合要求的二三樓資源非常有限，因此隻要符合要求就會去談。在教輔機構比較集中的區域，目前合乎規定的場地基本都處于滿租狀态，而且租金不菲。

由紮堆一棟樓的狀态變為紮堆一條街，大部分機構都是綜合性機構，希望能使用二樓三樓，但沒有足夠的物業，大家隻能分散開來，目前是分散在華晟大廈附近1公裡半徑範圍内的五山路上。因此，周邊的高科大廈、龍晖大廈、尚德大廈、天立大廈等項目成為衆多培訓機構新的落腳點。不過，這些物業有不少是商場設計，實用率相較華晟大廈低很多，以租金加管理費每平方米170~180元來算，實際租金成本比以往更高。

新政策催生了一批做“教育綜合體”的先行者，他們将空置物業化整為零，先把前期消防布局規劃好，再分租給不同的教輔機構，比如在沙園的海珠教育城，1萬多平方米的物業，就分租給立尚、卓越、明師、新東方等機構；東駿廣場、東站旁邊的原國會夜總會等都已變身為教育綜合體。