怎樣查貝殼的二手房成交價?一、什麼是房齡？1. 房齡如何計算，今天小編就來聊一聊關于怎樣查貝殼的二手房成交價?接下來我們就一起去研究一下吧!

怎樣查貝殼的二手房成交價

一、什麼是房齡？

1. 房齡如何計算

所謂房齡，是指自房屋竣工驗收合格之後交付使用之日起開始計算，二手房房齡當然也是如此，意思就是從開發商交房那天起，就開始計算房齡了。房齡可以看做是房屋被使用的年限，使用過程中會有一定的折舊，這些折舊影響房屋價格。還有一個很重要的問題，商業貸款年限與房齡的長短是有關系的，就是二手房房齡會影響貸款年限。

2. 房産證上的日期不代表房齡

二手房交易中，購房者能看到的房産證上的日期，是指過了戶，辦理完房産證，發證當天的日期，是不能準确反映房齡的。例如王先生2001年按揭買房，拿到了房産證，但是因為是貸款買房，上面有他項權的标明。2011年，王先生還完了貸款，更換了新的房産證，房産證上的日期就是2011年，但是很顯然，房齡已經有十年了。如果房屋又經轉手了幾次，就更加難以确定房屋的真實年齡了。

3. “滿五唯一”指房齡滿5年？

購買“滿五唯一”的住宅能減免個人所得稅，值得注意的是，“滿五唯一”指的不是房齡5年，而是房産證滿5年。通常房産證滿5年的二手房，房齡都已經超過5年了。

二、如何查詢房齡？

1. 到房産管理部門查檔

房齡是可以查詢的，從房産商拿地建房開始，就會有相應的産權部門進行産權登記，房産部門的房屋信息最準确的，因此這也是最靠譜的方法了。

但對于買家來說比較困難，需要由賣家帶上産權證等相關證件，到房産交易中心查詢。但是因為費時費力，很多賣家都不願意配合，尤其是在沒拿到定金之前。盡管房齡會影響貸款，但是買家需要查詢也得等到簽過合同進入貸款階段才行。也就是說，如果賣家不主動配合，那麼買家隻有在完成了交易手續後才能到房管局查詢。

2. 合同中規定房齡

購房者可以在房屋買賣合同中将房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔違約責任。

3. 從未轉手過的二手房可以查看産權證

從産權證的辦理時間大緻能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，一般情況下可由産權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。

4. 觀察法

這種方法隻能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地闆的裝修不易更換，地闆的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

5. 詢問小區内其他業主或物業

小區内的其他業主或物業工作人員如果居住或工作時間很長，那麼對于小區的具體情況是比較了解的，他們口中的信息也往往更值得參考，關于房齡真實狀況他們也許更了解。

三、關于二手房房齡，還有哪些注意事項？

1. 房産證、土地使用權證不一定能反應真實房屋年限。

房屋年限的計算是從開發商拿地時間算起的，嚴肅的說，房産證和土地使用權證也有不準确的情況存在。房産證上的日期隻是房屋現在的所有權人實際取得該物業産權的日期。若房主購買的是二手房，那麼房産證體現的是現有的産權人的拿證時間，其記載的發證日期可能遠遠晚于房屋的建成日期。

其次，土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷取得土地使用權的時間，但如果房屋的建樓和拿地并非同一時期，開發商拿到地後并不能立刻開工，加上工期和銷售耽誤的一部分時間，拿地的時間和房子建成的時甚至可以相差十年。

2. 注意老舊二手房

老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購房者的居住成本，還影響購房者貸款、生活成本等等。因為在購房貸款的時候，銀行會結合申貸人的身份、收入和房屋的房齡等情況進行貸款金額的确認。如果房齡過大，貸款金額則會受限制。

其次，正常情況下，房齡大的二手房地段較好，周邊配套也成熟。但是随着房屋年齡越來越大，其小區内的配套以及房屋質量會落後于其他新房或者二手房。另外，房屋的有效使用年限減少，長期風吹日曬，房屋出現問題，維修等物業成本也會增加。

總之，夠買二手房時需要根據實際情況想辦法核對真實房齡，注意相關事項，最好在合同中将房齡及違約責任約定好。

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