“長壽之鄉”乳山這兩天因“一則房價消息”被推上了熱搜。

消息稱，“山東乳山樓層高一些的房子價格還不如10年前；一套頂層閣樓交易單價可以低至1800元/平方米”的消息一時間在市場引起廣泛關注。“第二個鶴崗”聲音不絕于耳。

相比兩年前看房團不斷湧入的盛景，如今乳山這座城市顯得有些冷清。一方面，北方海濱城市客源多來自北京周邊、内蒙古、東北等地區，且以旅居為主，周期最長為4個月；其他時段入住率不到1%；另一方面，過去城市過度開發與投資炒房客趁熱湧入造成的泡沫，如今在樓市回歸理性的大背景下逐漸被擠破。

盡管房價低至1800元/平方米僅是個案，但中國房地産報記者查閱公開數據發現，公共交易平台中新房價格稍微有所回落，二手房價格相較高位時期确實出現不少“腰斬”現象。乳山，刻畫出一個四線縣級市樓市的瘋狂與落幕，映射出多個三四線城市樓市發展問題，背後原因值得思考。

“我記得去年和前年，全國樓市調控最嚴厲時，樓下中介門店全是這些海景房的橫幅，免費包車往返看房。”一位乳山市民回憶。

這一描述也得到了一位看房團負責人的印證。他告訴中國房地産報記者，“大概兩年前，北京、天津、内蒙古、東北等地區的很多人組團去乳山看房，他們以退休的老年人為主，半旅遊加半看房。當時每個人交200元到300元/次，房産中介用一輛大巴車帶過去，路線包含景點、午餐，過去後，售樓處多以養老、健康等理由說服他們交定金買房。”

乳山隸屬山東威海市，地處青島、威海、煙台三市銜接的腹地，與威海一樣以全域旅遊“海景房”對外宣傳。

民間看房團的湧入與城市住宅投資曲線幾乎一緻。《2017年乳山市國民經濟和社會發展情況公報》顯示，全市房地産開發投資完成22.29億元，同比增長11.56%。其中，住宅投資完成19.21億元，同比增長4.33%，占全部房地産開發投資的86.18%。

2017年是全國本輪樓市調控趨于嚴格的一年，乳山樓市情況卻好于2015年和2016年，中國房地産報記者查閱這兩個年份公報發現，乳山住宅投資分别同比下降42.67%和4.38%，其中表述分别為“房地産不景氣”與“房地産開發放緩”。

乳山樓市複蘇的很大一部分原因來自2017年環京樓市限購導緻的炒房外溢，但當年公報仍謹慎描述為“房地産市場平穩發展”。直到2018年，乳山市住宅投資增長仍保持在9%，超過上年。另外，2017年5月4日，國務院辦公廳發布的關于威海市城市總體規劃文件批複通知，威海2011至2020年城市規劃也被認為是城市房地産發展利好。因此，乳山新房房價一度堅挺保持在7000元到8000元/平方米。

“乳山度假型海景房比較多，這幾年建的少了，過去的看房團也少了。兩年前市場火熱時，乳山看房團中間出現過一些不正規現象，比如哄騙、強銷，很多人迷迷糊糊交了錢，回來不想要了又去退房，引起很多不必要風波，這導緻乳山海景房市場口碑變差。”上述看房團負責人告訴中國房地産報記者。

樓市狂熱的外表随着時間推移逐漸脫落，立竿見影表現在房價上。

中國房地産報記者查閱公開資料顯示，乳山市今年6月新房均價為4641元/平方米，環比上升0.13%，同比下跌20.62%。其中，如富豪城均價為11802元/平方米，但僅為個例，多數新推樓盤價格集中在3500元/平方米到4700元/平方米間。

另外，安居客二手房數據顯示，乳山二手房價格多集中在2500元/平方米到4700元/平方米間，且普遍低于新房價格。

對此，山東省房地産協會一位專家告訴中國房地産報記者，“乳山樓市上漲也就是趁着前兩年一波行情，但是乳山屬于縣級市，市場非常有限，最近大半年二手房價格有所下調，新房從去年9月份開始就沒有之前火了。”

确實，盡管近幾年乳山投入50億元建設新城、完善基礎設施，但相比毗鄰的威海市1萬元/平方米到2萬元/平方米房價，乳山作為縣級市的房地産市場需求情況還是有限，且近年人口持續負增長，尤其在外地看房團撤出的影響下。

對此，中房經聯主席、景晖智庫首席經濟學家胡景輝分析稱，“過去，乳山以海景房、養老房著稱，曾以‘北京高知識分子居住區’一度火爆。但現在看來，這座旅居城市的住宅即便在夏天入住率也隻有10%，冬天更是不到1%，再加上作為北方冬季的海邊城市卻沒有暖氣，如今這種二手房比新房便宜一半的現象一點不奇怪。”

他進一步分析稱，“北方很多海濱城市文旅地産實際的宜居性究竟有多大？基本避暑時長不超過4個月，我們看到這些城市的零售餐飲營業也就是4個月，不存在長期宜居的自然條件，把短期旅遊性居住需求拉長到全年範圍，造成了巨大的社會資源浪費；另外，這些城市存在過度開發，一直處于高位運行，但實際上按照現在市場存量的10%開發就可以滿足需求；最後，市場背後囤房、炒房的身影開始落幕，塵埃落定之後就是這樣一種景象。我們需要思考如何找到城市和市場的真實定位，重新審視這樣的教訓。”