本文來源：時代财經 作者：劉新歌

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又一個城市加入樓市“限跌”的行列。7月4日，廣東中山在《關于進一步優化新建商品住房銷售價格申報工作的通知》中要求，新房售價申報3個月後可申報調價，每次調降幅度不超上次售價的5%。

據不完全統計，這是自去年8月湖南嶽陽首次發布“限跌令”後，第24個跟進的城市。其中，2021年内有惠州、昆明、張家口等23個城市，今年則有福建平潭和廣東中山。除昆明、沈陽、天津為二線城市外，穩樓市、防止房價過快下跌的城市主要為三四線城市。

财經作家葉檀認為，房地産行業當前嚴重分化，一方面一線城市嚴格限漲，另一方面二三線和低線城市嚴控“限跌”，背後反映的是城市間迥異的供需态勢。

三四線樓市博弈：限跌與庫存高企

中山是珠江口西岸都市圈城市之一，東隔伶仃洋與深圳相望，因此成為承接深圳樓市外溢需求的熱門城市之一。

2015年—2017年，中山的房價從5000元/平方米漲至13000元/平方米，火炬區等臨深熱門區域的房價更是超過了15000元/平方米。不過，2017年後中山房價基本徘徊不前。

據中介在社交平台發布的短視頻顯示，今年售價下降最多的TOP10樓盤中，降幅均超5000元/平方米。位于中山三鄉鎮的雅居樂萬象郡居榜單第一名，單價從最高時的1.3萬元/平方米降至6000元—8000元/平方米。

房天下信息顯示，該樓盤2014年12月首次開盤，開盤價約5500元/平方米，2016年8月起單價突破萬元，聯排别墅甚至高達2.4萬元/平方米，普通戶型在2018年中達到峰值1.35萬元/平方米，目前均價約8500元/平方米，較5月份下跌了1000元/平方米。安居客數據顯示，與翠亨區、火炬區等房價遠高于中山市均價的區域不同，三鄉鎮房價自去年年底開始下跌，與全市均價的差距也從不到3000元擴大到超5000元。

而除了像嶽陽、中山這樣明确發布限跌文件之外，不少城市通過召開座談會、強制停售等方式限制房企大幅降價。

6月底，因以補貼形式低于備案價銷售，涉嫌變相返本銷售、嚴重擾亂市場秩序，位于山東淄博張店區的鳳凰星著項目被暫停辦理預售許可證、合同網簽、撥付預售預售監管資金。網傳消息稱，降價樓盤的價格區間在6300元-6900元/平方米，而備案價幾乎都在9000元/平方米以上，降價幅度約為25%-30%。

時代财經以購房者身份電話聯系了該樓盤售樓處，銷售顧問稱，“能銷售，但不能辦理網簽；正在解決，應該問題不大。”至于優惠，該銷售顧問表示，大戶型一直沒有特殊價格，小戶型（112平方米左右）此前有優惠、現在基本取消，目前均價為7000元-8000元/平方米。

但限跌令擋不住房價的下跌。以嶽陽為例，國家統計局發布的2022年5月房價數據顯示，嶽陽一手房環比下跌0.5%、同比下跌5.9%。而從2021年6月以來，除2021年11月環比上漲0.3%外，嶽陽一手房價格下跌了11個月 ，同比跌幅更是不斷擴大。

除了房價下跌，高庫存也困擾着三四線城市。深圳中原研究中心數據顯示，5月份惠州一手房去化周期升至42.3個月，中山去化周期雖有所下降，仍高達29.7個月。

不過，對房企而言，一方面市場需求減少，庫存高企，需要通過降價的手段促進銷售，另一方面限價令卻壓制住房企的市場化舉措，令房企陷入兩難。鄭州某房企營銷人員鄭華（化名）對時代财經稱，“因為實在賣不動。商品房本來就有漲有跌，個人認為還是應該交給市場，不降價肯定比較難賣。”

對于市場困境，廣東省地産商會曾于6月向相關部門提出關于促進房地産業平穩健康發展的意見和建議。其中提到，企業拟在三四線等較低能級的城市積極去化庫存、以價換量，争取現金回籠，但不少地方政府的“限價令”既限漲價又限降價，令企業無法根據市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進退兩難的不利局面。

暗暗降價的“花式促銷”

限制房價過快下降的城市有一個共同特征，即房價在過去六七年間曾出現猛漲。不僅是臨深城市惠州、中山，最近發布限跌令的福建福州市平潭綜合實驗區也一度房價高企，均價超過萬元、部分項目甚至沖破2萬元/平方米，從去年才開始降至萬元左右。

房價的上漲也帶動了地價的上漲，因此有業内人士認為，限制房價下跌有其合理性。“不同開發商的‘降價底線’不同，拿地比較早或者拿了大面積地塊的，因為地價比較低、可以推出力度很大的促銷政策，但大多數開發商跟不起。如果房價明顯下跌，對這兩年拿地尤其是拿了高價地的房企來說不太公平，也會影響當地的營商環境。”

但面臨銷售和資金回籠壓力的房企，開始在降價、購房補貼等措施之外，開啟小麥、大蒜、西瓜換房、買房送豬等花式促銷，如建業地産位于河南民權縣、杞縣的兩個項目推出了小麥、大蒜換房。

不止是低線城市，南京、廣州也出現水果換房的樓盤。新城控股在南京的新城·雲漾濱江項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，以10元一斤的價格收購西瓜，充抵房款。

位于廣州增城區的帝景中央則推出荔枝換房活動，最高可抵房5萬元，其中，桂味、糯米糍等高品級荔枝收購價為40元/斤，其他品種荔枝30元/斤，均高于目前市場價十數元。

增城區是廣州的住宅供應大戶。據克爾瑞數據，廣州超過30個樓盤于“6.18”當天舉行促銷活動，其中增城區僅朱村一個版塊就有5個項目讓利促銷，保利、華潤置地等央企也參與其中，總價降幅高達四五十萬元。

不過，無論是降價還是限跌，均讓購房者有所顧慮。鄭華對時代财經表示，出發點是為了不讓房價下跌過快，想給購房者信心，但購房者反而會有疑問并因此選擇繼續觀望，“出台政策是不是因為房價下降得太快了？以後會不會更便宜？”

信心的恢複還是要靠市場回暖。鄭華稱，7月以來鄭州市場明顯有回暖了，但也出現了兩級分化，即改善型好賣，剛需樓盤難賣。