因為“便宜”出圈的深圳房子，到底折扣力度有多大？

“深圳很多年沒有這麼便宜的房子了，1.7萬的單價還要啥自行車。”龍崗中介小吳在和南都·灣财社記者交談中說道，“我最近帶了不少客戶去看房，成交挺多的，30多平的小公寓折後總價58萬起，首付20多萬，你們年輕人買來自住肯定沒問題。”

但當記者問及小吳是否考慮自己也來一套時，他隻是笑了笑沒說話。上述項目便是這個10月“火爆”深圳年輕人朋友圈的京基禦景荟都。

近日，記者來到龍崗，實探京基禦景荟都。該項目于2021年7月30日獲批預售，主推面積32-75㎡不限購不限貸的商務公寓。

記者實探

14号線地鐵口小公寓，最低月供2000 ？

“到福田隻有33分鐘。”近日南都·灣财社記者前往京基禦景荟都，現場的銷售在介紹産品時着重講到即将通車的14号線，“10月28日就開通了，項目直連地鐵14号線南約地鐵口，隻需要33分鐘就能到崗廈北站，整個項目是京基打造的下一個KKONE綜合體産品。”

據了解，深圳地鐵14号線是目前深圳在建的時速最快的地鐵，120公裡/小時的速度，使其能夠快速連接深圳東部和福田中心，提高通勤效率，這是京基禦景荟都的賣點之一。

而另一大賣點就是項目空間可變的小面積産品，項目推出33-75㎡的公寓産品，小面積低總價拉低了深圳的上車門檻，有網友評價“房價夢回10年前”。

那麼到底有多便宜？現場銷售以兩種不同戶型的房源為例給記者算了一筆賬：

37.42㎡的一房小戶型，總價73.38萬元，現場享0.95和0.97兩個折扣，折後總價67.62萬元，首期款30.62萬元（首付4.5成），月供3906元（10年）；另外63.77㎡的3房戶型，總價140.64萬，折後總價129.6萬，首期款57.6萬（首付4.5成），月供7500元（10年）。

“如果覺得月供有壓力的話可以考慮氣球貸，就是可以按20年貸款，第10年的時候需要将全部貸款還清，這樣計算的話30多平的小戶型月供僅2450元，63平的戶型月供4650元。”現場銷售同時告訴記者，上述總價本身已經是折扣過的，目前在售的1棟1單元産品限時折扣，後期再推的産品會按照備案價格正常出售。

南都·灣财社記者查詢深圳房地産信息網了解到，禦景荟都于2019年備案，預售總套數為1559套，現場銷售計算的1棟單元小戶型房源備案價格為19610.82元/㎡，備案總價73.38萬。而同樓層同戶型的1棟2單元房源備案單價為22377.82元/㎡，相差2767元/㎡。

至于網傳的1.7萬每平的單價，現場銷售告訴記者，産品推出後十分火爆，低樓層的1.7萬元/㎡産品已經全部賣完，目前僅剩高樓層的産品，在1.8萬-1.9萬元/㎡左右。

産品體驗

實用率僅63%，空間逼仄

“理想很豐滿，現實很骨感。”、“一眼看到頭”……在看過樣闆房後，同行的購房者向記者表達了對戶型的失望，“可能是異地樣闆間，所以體驗感不強。”

層高3.6米，寬度3.2米左右，整個戶型從實地來看是一個小的長方體盒子，采光依賴于客廳的陽台，但異地樣闆間的陽台被背景闆遮蓋，并不能直觀體會到空間的延伸感。

另外，3.6米層高設計的LOFT産品，由于高度限制，二層隻能作為睡覺或者儲物的場所，目測不到1.6米的層高難以直腰站立。從房源備案信息來看，建築面積37.42平方米，戶内面積僅23.51平方米，實用率僅63%。

但小空間并沒有限制産品的功能性。“精裝交付，包括地闆馬桶廚房等硬裝全部都是交付标準。”現場銷售介紹道，“交房的時候二層的搭闆也會設計好，地闆也是有的。”盡管室内面積僅有23個平方，但在戶型設計上，該房源卻擁有廚房衛生間甚至陽台等多功能場所，值得一提的是，該房源還通燃氣，“我們燃氣統一連到陽台，需要自己改到廚房。”現場銷售說。

另一個60多平的3房戶型顯然在空間上更寬敞，實用率同樣為63%，從房源備案信息來看，建築面積63.34平方米，戶内面積僅39.83平方米，但該房源卻在戶型上做到3房，一個房間為主卧，另一個房間為寬度約1.5米的功能間，還有一個房間則為搭闆的二層開放式功能場所。

盡管空間方面仍顯得比較逼仄，但對于深圳多數低門檻上車的年輕人來說，價格仍非常具有吸引力，但需要注意的是，一方面，項目9梯24戶的梯戶比可能會造成上下班高峰擁堵情況；另一方面，禦景荟都交樓時間為2025年底，除了交房時間晚之外還需考慮到公寓5年限售的問題，對于“過渡型選手”來說仍需多方考量。

周邊行情

寶龍科技城蓄勢待發，周邊住宅單價4-5萬

從京基禦景荟都展示中心出來便可以看到一路之隔的中海陽光橡樹園，項目于2020年12月4日獲批預售許可證，并在住建局官網公示，住宅戶型建面約74-122㎡，均價約4.2萬元/㎡，單價區間在3.9萬-4.7萬元/㎡，總價區間在290萬-522萬元/套。

目前從外觀可見中海陽光橡樹園建設已初具規模，有中介告訴記者該小區即将于今年年底交房。

周邊已經入住的小區有順澤陽光公館，該項目于2018年開盤，共備案158套房源，均為住宅，戶型建面約54-89㎡，均價約3.8萬元/㎡，單價區間在3.4萬-4萬元/㎡，總價區間在204萬-333萬/套。

該小區對外挂牌房源在4.2萬元/㎡左右，目前54㎡的2室1廳對外挂牌總價為232萬，單價約4.29萬元/㎡。

周邊單價較高的項目有卓弘高爾夫雅苑，該項目與禦景荟都直線距離約500米左右，目前小區對外挂牌單價最高接近7萬元/㎡。76㎡的3室2廳房源業主對外報價520萬，折合單價約6.8萬元/㎡。

片區房價上漲的基本盤在于産業，寶龍科技城定位為國家級高新園區，是龍崗“十四五”規劃中“一心兩核”中“東核”的重要部分。片區内分别布局這新能源産業基地、新材料産業基地、生物醫藥、信息技術等産業集群，企業方面已經聚集起比亞迪、方正微電子、海能達通信等多家國内外知名企業總部。

随着地鐵14号線的開通，寶龍與福田等關内的聯系将更加密切，片區的未來發展潛力值得期待。

對于京基禦景荟都的綜合體來說，未來也依賴于寶龍科技城的發力帶來高新技術人才在此聚集，打造寶龍的商圈中心。

但對于手中餘額不多的年輕人來說，仍需平衡自身的現金流并深度調查通勤和生活的便利性之後再做考慮。而對于投資來說，還需要考慮到深圳公寓，尤其是龍崗公寓的流通性和租金回報率等問題再做決定。

采寫/攝影：南都·灣财社記者 孫陽